Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu – täytyykö yhtiöjärjestys päivittää?

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010. Lain voimaan tullessa päähuomio kiinnittyi julkisuudessa kunnossapitosuunnitelmaan, hissi- ja muiden remonttien kustannustenjakoon sekä kunnossapito- ja muutostöiden valvontaa koskeviin kysymyksiin. Sen sijaan vähemmälle huomiolle jäi se seikka, että lain voimaan astumisen myötä useat vanhojen yhtiöjärjestysten määräykset tulivat mitättömiksi. Vaikka nykyinen laki ei nimenomaisesti edellytä mitättömien määräysten korjaamista, voi tällaisten määräysten mitättömyydestä seurata jopa muotovirheisiä ja siten pätemättömiä päätöksiä. Näin ollen kaikki vanhat yhtiöjärjestykset on hyvä tarkistaa ja tarvittaessa muuttaa nykyisen lain määräyksiä vastaaviksi. Seuraavassa on käsitelty eräitä keskeisimpiä muutostarpeita. Yhtiökokous Nykyisen lain mukaan yhtiökokous voidaan aina pitää kuuden kuukauden kuluessa edellisen tilikauden päättymisestä. Näin ollen yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti olevaa lyhyempää määräaikaa ei enää sovelleta. Sinänsä on edelleen sallittua määrätä kevät- ja syysyhtiökokouksesta, joista jälkimmäisen ajankohdan voi edellä mainitun estämättä määrätä vapaasti. Yhtiökokouskutsu tulee nykyisen lain mukaan toimittaa viimeistään kaksi viikkoa ja aikaisintaan kaksi kuukautta ennen yhtiökokousta. Kahden viikon vähimmäisaikaa sovelletaan jatkossa myös yhtiöön, jonka yhtiöjärjestyksessä on määrätty lyhyemmästä määräajasta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan ainoastaan pidentää lyhyempää määräaikaa ja lyhentää pidempää määräaikaa. Yhtiökokouskutsu on lain mukaan toimitettava aina kirjallisesti kullekin osakkeenomistajalle. Kirjalliseen toimittamistapaan rinnastuu myös kutsun toimittaminen sitä varten ilmoitettuun sähköpostiosoitteeseen. Vanhoissa yhtiöjärjestyksissä silloin tällöin tavattava määräys kutsun toimittamisesta laittamalla se ainoastaan yhtiön ilmoitustaululle ei siis enää riitä. Yhtiökokouksessa on nykyisen lain mukaan esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin ja hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat. Tilinpäätös Tilinpäätös voidaan jatkossa laatia ja tilintarkastus toimittaa aina laissa säädetyssä määräajassa, vaikka yhtiöjärjestyksessä määrättäisiin lyhyemmistä määräajoista. Näin ollen tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tilinpäätös ja toimintakertomus on puolestaan annettava tilintarkastajalle kuukautta ennen sitä kokousta, jossa tilinpäätöksen vahvistamisesta päätetään. Tilintarkastajan on luovutettava tilintarkastuskertomus yhtiön hallitukselle viimeistään kaksi viikkoa ennen edellä mainittua kokousta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin säätää, että tilintarkastuskertomus on luovutettava hallitukselle vähintään kolme viikkoa ennen yhtiökokousta. Tilintarkastaja, toiminnantarkastaja ja hallitus Tilintarkastaja-nimike tarkoittaa jatkossa vain ammattitilintarkastajaa ja toiminnantarkastaja maallikkotarkastajaa. Alle 30 huoneiston yhtiössä ei yleensä tarvitse valita ammattitilintarkastajaa. Jos halutaan, että yhtiössä ei ole jatkuvasti tilintarkastusta eikä toiminnantarkastusta, on yhtiöjärjestyksestä poistettava tilintarkastajaa koskevat määräykset ja lisäksi mainittava, että yhtiössä ei valita toiminnantarkastajaa. Uuden lain mukaan yhtiön hallitukseen on valittava myös varajäsen, mikäli hallitukseen valitaan alle kolme varsinaista jäsentä. Lunastuslauseke Nykyisen lain säännöksillä ei ole vaikutusta vanhoihin lunastusoikeutta ja lunastushintaa koskeviin yhtiöjärjestyksen määräyksiin. Nykyisessä laissa on kuitenkin lunastusmenettelyä koskevia pakottavia sääntöjä, joita on sovellettava mahdollisten poikkeavien yhtiöjärjestysmääräysten sijasta. Pakottavat säännökset koskevat lunastusmenettelyn eri vaiheisiin sovellettavien määräaikojen enimmäispituutta, lunastusvaatimuksen esittämistä yhtiön hallitukselle ja lunastushinnan maksua. Yhtiöjärjestyksessä voi edelleen määrätä lain säätämiä lyhyemmistä määräajoista. Lunastusmenettelyyn liittyviä määräaikoja koskevia määräyksiä on useita, eikä niitä sen vuoksi käsitellä tässä tarkemmin. Uusi mahdollisuus: hallintaan oton ja uuden omistajan vastuun soveltaminen käyttökorvaukseen Nykyisen lain mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että ns. käyttökorvausten maksun laiminlyöntiin sovelletaan vastikkeen maksun laiminlyöntiä koskevia osakkeen uuden omistajan vastuuta ja huoneiston hallintaan ottamista koskevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Tämä mahdollistaa yhtiön hallituksen aiempaa tehokkaamman puuttumisen mm. vesi- ja sähkömaksujen laiminlyönteihin. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen käytännössä Yhtiöjärjestysmääräysten nykyisen lain mukaisiksi päivittämisen ohella on samalla hyvä pohtia, onko yhtiössä tarvetta myös muutoin uudistaa yhtiöjärjestystä. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää lähes aina määräenemmistöpäätöstä. Lisäksi tietyt seikat saattavat vaatia kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. Tällaiset seikat on hyvä huomioida jo suunnitteluvaiheessa. Yhtiöjärjestyksen tarkistaminen onkin hyvä suorittaa asiantuntijan kanssa hyvissä ajoin ennen seuraavaa yhtiökokousta, jotta mahdollinen muutos voidaan käsitellä yhtiökokouksessa kitkattomasti. Olemme mielellämme avuksi kaikissa asunto-osakeyhtiöihin liittyvissä asioissa.