Asunto-osakeyhtiön hallituksen ja isännöitsijän roolijako

Petri Arnamo

Artikkelit

03.10.2018

Asunto-osakeyhtiön asioiden hoidossa on pääsääntöisesti kaksi merkittävää toimijaa: hallitus ja isännöitsijä. Molemmat ovat keskeisiä ja tärkeitä asunto-osakeyhtiön asioiden hoidossa ja toimivat läheisessä yhteistyössä keskenään.

Asunto-osakeyhtiöllä on aina hallitus. Hallitus koostuu yhtiön osakkaista, jotka vain harvoin ovat kiinteistönpidon tai omaisuuden hoidon asiantuntijoita. Hallituksen tukena ja asioita käytännössä hoitamassa ovat kiinteistöhoidon ammattilaiset, tärkeimpänä useimmiten isännöitsijä. Suoraan lain nojalla asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Lain määräykset eivät kuitenkaan tarkoita sitä, että yhtiön hallituksen itsensä tulisi konkreettisesti huolehtia näistä tehtävistä.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen toimiin käytännön tasolla kuuluu päättää yhtiökokouksen koolle kutsumisesta, kokouksessa käsiteltävistä asioista sekä niiden valmisteluista. Hallituksen tulee myös valita mahdollinen isännöintiyritys ja sopia, kuinka yhtiön johtaminen ja hallinto hoidetaan. Hallitus valvoo ja seuraa sekä isännöitsijän toimintaa että yhtiön talouden tilaa. Hallitus vastaa myös siitä, että osakkaille ja asukkaille jaetaan riittävästi tietoa. Pähkinänkuoressa hallituksen tehtävä on siis vaikuttaa asioiden hoitamiseen yhtiössä, yhtiön omaisuuden arvon säilyttämiseen sekä yleiseen asumisviihtyvyyteen.

Asunto-osakeyhtiön hallituksella ei ole vastaavaa yleistoimivaltaa kuin liiketoimintaa harjoittavilla osakeyhtiöillä. Yleistoimivalta kuuluu asunto-osakeyhtiössä yhtiökokoukselle, jonka päätöksiä hallitus on velvollinen noudattamaan. Asunto-osakeyhtiön hallitus ei voi yksin vapaasti päättää kaikista yhtiön asioista, vaan tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen sellaisiin toimiin, jotka ovat yhtiölle epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen taikka vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuteen tai muihin osakkeenomistajan huoneistoista aiheutuviin kustannuksiin. Ilman yhtiökokouksen päätöstä hallitus voi ryhtyä tällaisiin toimiin vain, jos yhtiön toiminnalle muutoin aiheutuisi olennaista haittaa.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen tosiasiallisiin tehtäviin vaikuttaa myös yhtiön koko ja se onko yhtiöllä lainkaan isännöitsijää. Mikäli yhtiössä ei ole isännöitsijää, kuuluvat isännöitsijänkin tehtävät asunto-osakeyhtiön hallitukselle.  Suuremmilla asunto-osakeyhtiöillä on käytännössä poikkeuksetta isännöitsijä apunaan. Tällöin yhtiön hallituksen yhtenä keskeisenä tehtävänä on ohjeiden ja määräysten antaminen isännöitsijälle. Isännöitsijä on yhtiön ja hallituksen asiantuntija sekä neuvonantaja ja yhtiön operatiivinen toimitusjohtaja. Isännöitsijä huolehtii, että taloyhtiön päivittäinen arki sujuu ja kiinteistön kuntoa ylläpidetään

Suoraan lain nojalla isännöitsijä huolehtii käytännön tasolla kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta sekä hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa. Isännöitsijä vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenille tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Myös isännöitsijä tarvitsee toimintaansa valtuutuksen. Hallitus valtuuttaa isännöitsijän toimet. Poikkeuksellisesti isännöitsijä voi toimia ilman valtuutusta, jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiölle olennaista haittaa. Tällaisista toimista on hallitukselle kuitenkin mahdollisimman pian annettava tieto. Käytännössä isännöitsijä valmistelee asiat hallituksen päätöksentekoa varten ja yhtiökokoukselle esittämistä varten sekä hoitaa käytännön asioita häiriötilanteiden selvittelystä palveluiden kilpailutukseen.