Asunto-osakeyhtiön purkava uusrakentaminen

Asunto-osakeyhtiölakiin lisättiin keväällä 2019 uudet niin sanottua purkavaa uusrakentamista koskevat säännökset. Lakimuutoksen tarkoituksena on pyrkiä helpottamaan asuntokannan uusimista sekä kasvavaan asuntotarpeeseen vastaamista ja se koskee ensisijaisesti keskeisillä paikoilla sijaitsevia asunto-osakeyhtiöitä, joiden peruskorjaaminen ei ole taloudellisesti järkevää tai edes mahdollista toteuttaa.  Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan rakennushanketta, jossa yhtiön omistama vanha asuinrakennus puretaan kokonaan tai osittain ja tilalle rakennetaan suurempi kerrosala, sekä enemmän huoneistoja. Aikaisemman lain mukaan lisärakentamiseen vaadittiin käytännössä asunto-osakeyhtiön osakkaiden yksimielinen päätös, jota ei usein ole ollut mahdollista saada. Nyt päätös purkamisesta ja uusrakentamisesta voidaan tehdä 4/5 yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Purkava uusrakentaminen voidaan toteuttaa joko siten, että purkamisesta ja uudelleen rakentamisesta vastaa asunto-osakeyhtiö taikka siten, että yhtiön kiinteistön, rakennuksen tai näiden käyttöoikeus luovutetaan ulkopuoliselle purkamista ja uudelleen rakentamista varten. Erityisesti jälkimmäisessä vaihtoehdossa on muistettava, että kyse on edelleen lain tarkoittamasta purkavasta uusrakentamisesta, joka asettaa asunto-osakeyhtiölle erinäisiä laissa säädettyjä velvoitteita asunto-osakeyhtiön osakkaita kohtaan. Uudet säännökset mahdollistavat myös osittaisen purkavan lisärakentamisen. Tämä tarkoittaa, että jokin asunto-osakeyhtiön rakennus tai sen osa puretaan ja tilalle rakennetaan uusi, yleensä merkittävästi aiempaa suurempi rakennus, jossa on uusia osakehuoneistoja. Jos purkamista ja uusrakentamista koskeva päätös koskee vain osaa yhtiön osakehuoneistoista eikä muutos koske tai vaikuta haitallisesti muihin osakehuoneistoihin, päätökseen vaaditaan määräenemmistön lisäksi 4/5 yhtiön niiden osakkeenomistajien antamista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, jotka tuottavat oikeuden hallita päätöksessä tarkoitettuja osakehuoneistoja. Purkavaa uusrakentamista koskevan päätöksenteon pohjaksi on laadittava AOYL 6:40:n tarkoittama yksityiskohtainen suunnitelma purkavasta uusrakentamisesta. Suunnitelmaan on sisällytettävä kaikki laissa erikseen luetteloidut 22 yksityiskohtaa. Lisäksi riippumattoman asiantuntijan on AOYL 6:41:n perusteella laadittava lausunto suunnitelmasta. On huomattava, että vaikka purkava uusrakentaminen perustuisi kiinteistön luovuttamiseen esimerkiksi rakennusliikkeelle, on asunto-osakeyhtiöllä velvollisuus laatia edellä tarkoitettu suunnitelma. Purkava uusrakentamishanke kestää yleensä vähintään 3-5 vuotta suunnittelun aloittamisesta uusien rakennusten ja huoneistojen valmistumiseen ja käyttöönottoon. Purkavan uusrakentamisen hankkeessa on yleensä ainakin esisuunnittelu-, hankesuunnittelu-, toteutuksen valmistelu- ja rakentamisvaiheet. Osakkeenomistajan oikeudet Osakkeenomistajaa suojataan purkavan uusrakentamisen osalta hyvin voimakkaasti. Yhtiökokouksen kutsuaika on normaalista poikkeava (2-4 kk) ja jo päätösehdotuksessa on oltava laissa erikseen säädetyt tarkat tiedot suunnitellusta hankkeesta. Kokouskutsussa on muun ohella kehotettava osakkeenomistajia selvittämään, miten päätös vaikuttaa heidän verotukseensa ja yhtiön osakkeiden käyttämiseen velan vakuutena. Osakkeenomistajaa suojataan myös lunastusoikeudella sekä oikeudenkäyntikulusäännöksillä. Jos osakkeenomistaja on vastustanut AOYL 6:39:ssä tarkoitettua päätöstä purkavasta uusrakentamisesta tai hän ei ole osallistunut päätöksen tekemiseen, hänellä on AOYL 6:42:n perusteella oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista. Lunastushinta on päätöstä välittömästi edeltäneen ajankohdan käypä hinta. Mikäli osakkeenomistaja osakkeidensa lunastusvaatimuksen sijasta moittii yhtiökokouksen päätöstä, vastaa yhtiö lähtökohtaisesti omista oikeudenkäyntikuluistaan. Kuluriskin poistaminen osakkaalta on merkittävä etu, sillä tavanomaisesti jutun hävinnyt osapuoli vastaa paitsi omistaan, myös vastapuolen oikeudenkäyntikuluista täysimääräisesti. Uhka vai mahdollisuus? Vaikka uudet säännökset ovat olleet voimassa vasta puolisen vuotta, on käytäntö jo nyt osoittanut, että sääntelyä on vaikea tulkita, eikä kaikkia käytännössä esiin tulevia tilanteita ole otettu uudessa sääntelyssä tai sitä koskevassa hallituksen esityksessä huomioon. Siksi on ensiarvoisen tärkeää, että asunto-osakeyhtiöt käyttävät projektin alusta alkaen riittävästi eri alojen asiantuntijoita apunaan. Laissa edellytetyn suunnitelman laatimisessa on käytettävä riittävästi juridista, taloudellista sekä rakennusteknistä osaamista. On selvää, ettei asunto-osakeyhtiöillä, joiden hallitus tavanomaisesti koostuu maallikkojäsenistä, ole itsellään tällaista asiantuntemusta. Juridisesti tulkintaa edellyttäviä kysymyksiä ovat esimerkiksi se, miten uusien asuntojen osoittamisessa taataan lain edellyttämä yhdenvertaisuuteen liittyvä vaatimus, jonka mukaisesti osakkaalle osoitettavassa uudessa asunnossa tulee olla samanlaiset ominaisuudet ja arvo kuin vanhassa. Myös lunastushinnoissa on noudatettava yhdenvertaisuutta, mutta tarkoittaako tämä sitä, että jokaisesta neliöstä on maksettava sama hinta kullekin lunastusta vaativalle osakkaalle?