Erään talokaupan anatomia – neuvoja vanhan talon myyjälle

Kosteusvaurioiden ja vastaavien pulmien johdosta pieleen menneistä talokaupoista saamme lukea yleisönosastoilta ja keskustelupalstoilta miltei päivittäin. Toisinaan valitellaan sitä, että ostaja ryhtyi vaatimaan vanhan talon myyjältä hinnanalennusta tai vahingonkorvausta sellaisella perusteella, joka myyjän mielestä ostajan olisi tullut ottaa huomioon vanhaa taloa ostaessaan ja myös hyväksyä siihen kuuluvaksi normaaliksi ominaisuudeksi tai kulumiseksi. Vanhaa perintönä tullutta suvun ”kotopaikkaa” tai muuta iäkästä taloa myytäessä onkin hyvä kiinnittää huomiota muutamiin seikkoihin, joilla voidaan ehkäistä ikäviä jälkikäteisiä riitoja siitä, mitä myyjä kertoi ja ostaja oletti. Taannoin erästä 1940-luvulla rakennettua taloa myytäessä myyjät saivat kaupan jälkeen ostajalta hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen sillä perusteella, että talossa ei ollut toimivia salaojia, vaikka ”niin oli kerrottu”, talon uusitun ulkolaudoituksen alla ei ollut nykymääräysten mukaista tuuletusväliä, ikkunoiden alla oli lahovikaa, sokkelissa haitallisia halkeamia ja vanhan perunakellarin lattialle valui ylärinteestä aika ajoin vettä ja sitä kautta muualle kellariin. Tapauksessa osapuolten riitaan johti monta syytä. Myyjän antamat tiedot ja ostajan käsitys Taloa myytiin välittäjän toimesta. Välittäjä oli kirjannut myyjien kiinteistöstä antamia tietoja myyntiesitteeseen tulkinnanvaraisesti. Ostaja vetosi siihen, että hänelle oli syntynyt jo myyntiesitteestä tietty käsitys kiinteistön ominaisuuksista. Lisäksi kaupan tekoa ennen oli kuntoarvioitsija tarkastanut kiinteistön sekä myyjän että ostajan läsnä ollessa ja laatinut tarkastuksesta kertomuksen. Tarkastuskertomukseen oli kirjattu ne havainnot ja johtopäätökset, jotka tarkastaja oli taloa päällisin puolin tutkimalla tehnyt. Tarkastuskertomuksen merkinnät olivat esim. ulkolaudoituksen tuuletusvälin osalta sillä tavoin epäselvät, että ostaja saattoi vedota siihen, että hänelle oli siitä syntynyt todellista asian laitaa vastaamaton käsitys. Lisäksi osa kiinteistön laatua koskevista tiedoista oli annettu ostajalle myyjän toimesta suullisesti. Kauppakirjassa oli vain muutama hajanainen maininta talon kunnosta ja viittaus kuntotarkastuskertomukseen. Jälkikäteen osoittautui, että ostajalla ja myyjällä oli hyvinkin erilaiset käsitykset mm. siitä, mitä tietoa myyjä oli kiinteistöstä antanut suullisesti. Edellä kuvatun esimerkin valossa voidaan todeta, että vanhan talon kaupassa on joka vaiheessa myyjän syytä olla huolellinen ja tarkkana. Vaikka myyjä käyttää apunaan kiinteistönvälittäjää, vastaa myyjä kaupankohteesta annetuista tiedoista ensi kädessä itse. Sama koskee kuntotarkastajan kiinteistöstä antamia tietoja. Ylimalkaisesti tehty kuntotarkastus voi heikentää myyjän asemaa verrattuna siihen, ettei tarkastusta tehtäisi lainkaan. Myyjän tiedonantovelvollisuus Kiinteistön kauppaa sääntelevän maakaaren mukaan myyjällä on tiedonantovelvollisuus ja ostajalla selonottovelvollisuus. Myyjä on velvollinen antamaan ostajalle riittävät ja oikeat tiedot kiinteistöstä ja sen ominaisuuksista. Lisäksi myyjällä on velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys kiinteistön sellaisesta ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun tarkoitukseen. Myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän tai kuntotarkastajan myyjän lukuun antamista tiedoista. Myyjän olisi hyvä tarkistaa, mitä tietoja myyntiesitteessä on kohteesta annettu ja tarvittaessa oikaistava huomaamansa sinänsä virheettömästäkin esitteestä tai aineistosta ostajalle mahdollisesti syntynyt väärä käsitys. Suullisesti annetut olennaiset tiedot olisi syytä kirjata näkyviin kauppakirjaan tai kuntotarkastuskertomukseen. Myyjän kannalta varminta olisi luetella ostajalle kaikki kiinteistöä koskevat vähäisetkin viat ja erityiset ominaisuudet, mutta tällä luonnollisesti saattaisi olla alentava vaikutus kauppahintaan. Ostajan selonottovelvollisuus Ostajalla on puolestaan selonottovelvollisuus, mikä edellyttää kiinteistön tarkastusta ennen kauppaa. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön normaalissa tarkastuksessa tai josta hän on tiennyt kauppaa tehtäessä. Ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajan selonottovelvollisuuden on yleensä katsottu laajenevan silloin, jos ostajalle on annettu tieto esim. jostain sellaisesta viasta tai puutteesta, jota myyjä epäilee. Jos talosta myöhemmin paljastuu juuri tällainen vika, on ostajan yleensä katsottava olleen tästä tietoinen, vaikkei vika olisi kaupantekohetkellä ollut nähtävissä. Vastuuehdoista sopiminen Lähtökohtaisesti osapuolet voivat sopia vapaasti kiinteistön kaupan ehdoista, myös vastuuta koskevista ehdoista. Siltä osin kuin asianosaiset haluavat poiketa ostajan asemaa turvaavista maakaaren säännöksistä, niistä on sovittava kauppakirjassa yksilöidysti. Siten esimerkiksi yleisen vastuunrajoituksen sisältävä maininta ”kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on” ei riitä, vaan jos on kysymys esimerkiksi kosteusvaurioista kärsivästä rakennuksesta, asia on myös tuotava esille kauppakirjassa. Virheiden arvioinnissa taustalla on aina osapuolten välinen sopimus. Myyjä ja ostaja määrittävät sopimuksella sen laatutason, jota kaupan kohteen tulee vastata. Ostaja ei voi vedota sellaisiin vikoihin ja puutteisiin, joista hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen. Pelkästään suullisesti tapahtunut tiedon antaminen on aina vaikeasti todistettavissa. Niinpä kauppakirjassa tai sen liitteissä onkin selvitettävä ostajan tiedossa olevat kiinteistön viat ja puutteet. Tämä tarkoittaakin käytännössä, että kauppakirjassa tai sen liitteissä, kuten kuntotarkastuskertomuksessa, pitää nimenomaisesti mainita kaikki myyjän vastuuseen vaikuttavat seikat yksilöidysti. Yleisluontoinen rajaus, jossa kohde myydään ”purkukuntoisena”, mutta kuitenkin korkeammalla hinnalla kuin mitä purkukuntoisuus edellyttäisi, tai esim. maininta, että ostaja on tietoinen ja hyväksyy kaikki kiinteistössä ilmenevät puutteet ja viat, saattaa osoittautua tehottomaksi tai jopa pätemättömäksi. Sekä myyjän että ostajan edun mukaista on, että mahdollisiin kaupan kohteen rakenteellisiin virheisiin kiinnitetään huomiota kauppakirjassa riittävän yksilöidysti. Vastuuongelmien ennakointi Jälkikäteisten riitojen välttämisen ensimmäinen keino on miettiä kenelle talonsa myy. Jos talo on sata vuotta vanha ja ostajakandidaatti kertoo ensi töikseen poistavansa hirsisiä väliseiniä, vaihtavansa ikkunat ja ulkolaudoituksen sekä rakentavansa ullakkokerrokseen saunan, pitäisi varoituskellojen soida. Vanhaa taloa pitää nimittäin ymmärtää. Mainitunkaltaisilla ostajilla saattaa olla puutteelliset tiedot vanhoista taloista ylipäätään ja sitä kautta virheellisiä oletuksia siitä, miten talo toimii. Kun kyseessä on vanhan kiinteistön kauppa, jossa on käytetty usean eri aikakauden metodeja rakentamisessa ja korjauksissa, ei myyjällä itselläänkään aina ole selvää käsitystä siitä, miten taloa on vuosikymmenten tai joskus jopa vuosisatojen kuluessa rakenneltu ja korjailtu. Perusteltua on tarkan rakennusteknisen kuntokartoituksen teettäminen. Elleivät rakennustekniset yksityiskohdat rakenteita rikkomatta ole selvitettävissä, on syytä kirjata, että tämä seikka on ostajan tiedossa. Jos puolestaan kysymys on salaisesta (piilevästä) viasta, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt ja jota ei siten sopimuksessa ole voitu ottaa huomioon, myyjä on vastuussa viasta ja puutteesta vain, jos kaupan kohde virheen vuoksi merkittävästi poikkeaa siitä, mitä kohteelta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti odottaa. Tällainen arvioinnissa huomioon otettava muu olosuhde on esimerkiksi myydyn kohteen ikä. Vika tai puute, jota uudessa talossa pidetään virheenä, ei välttämättä ole virhe vanhassa talossa. Silloinkin, kun salainen virhe on merkittävä ja myyjä siitä vastaa, myyjältä ei voida vaatia korjauskustannuksia tai muuta vahingonkorvausta, vaan ainoastaan hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua.