Esisopimus ja kiinteistön kaupan riitainen peruuntuminen

Esisopimuksesta on säädetty maakaaren toisen luvun 7 pykälässä. Lainkohdassa säädetään, että osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Sopia voidaan sitenkin, että sopimus sitoo vain toista osapuolta. Kiinteistön kaupan esisopimus on määrämuotoinen oikeustoimi, kuten varsinainen kiinteistön kauppa. Näin ollen esisopimuksenkin pätevyyden edellytyksenä on julkisen kaupanvahvistajan mukana olo, ellei sopimusta tehdä tuoreen sähköisen kaupankäyntimenettelyn mukaisesti (MK 5:3). Esisopimuksessa on mainittava lisäksi se päivä, jolloin kauppa on viimeistään tehtävä sekä ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahintaa ei esisopimuksessa kuitenkaan välttämättä vielä tarvitse sopia. Jollei sopimuksen voimassa olosta ole muuta sovittu, se on lain mukaan voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä. Maakaaren 2 luvun 7:n pykälän 3 momentissa on säädetty, että osapuolella on mahdollisuus kolmen kuukauden määräajassa sovitusta kaupantekopäivästä lukien vaatia kanteella toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Muutamia vuosia sitten kauniina kevätpäivänä eräät osapuolet tekivät kiinteistön kaupan esisopimuksen, sopien, että varsinainen kauppa tehdään ko. vuoden lokakuun loppuun mennessä. Esisopimus sisälsi ehdon, että myyjä vastaa siitä, että kiinteistö on laillisesti myytävissä viimeistään mainittuna ajankohtana. Tämä ehto johtui siitä, että kaupankohteena ollut kiinteistö oli esisopimuksen tekohetkellä takavarikossa. Esisopimuksessa sovittiin, että ostaja maksaa 100.000 euron suuruisen käsirahan ja loppukauppahinnan viimeistään sovittuna kaupantekopäivänä lokakuun lopussa. Esisopimuksessa todettiin lisäksi, että mikäli koko kauppasummaa ei ole maksettu myyjälle tuohon ajankohtaan mennessä tai jos ostaja millä hyvänsä perusteella peruu kaupan, saa myyjä pitää käsirahan itsellään korvauksena kaupan peruuntumisesta. Kun esisopimuksella sovittu takaraja kiinteistön kaupan toteuttamiselle koitti, oli kiinteistö kuitenkin vielä takavarikossa. Tuolloin oli tiedossa, että takavarikko mahdollisesti kumoutuisi hyvinkin pian. Ostajan vaadittua kaupan toteuttamista, myyjän vastaavasti oltua passiivinen, oli myyjä kuitenkin ilmoittanut ostajalle, että voitaisiin odottaa määräajan ylittymisen ylikin, koska takavarikko pian kumoutuisi. Niin sitten kävikin, että takavarikko kumoutui jo viikon kuluttua esisopimuksessa sovitun kaupan toteuttamisen takarajan umpeen kulumisen jälkeen. Tuolloin kiinteistö oli laillisesti myytävissä, mutta myyjä ehdottikin nyt kaupan toteuttamisen lykkäämistä vuoden vaihteen yli veroteknisiin syihin viitaten. Kaupan toteuttaminen lykättiin siis vuoden vaihteen yli ja kun neuvottelut jatkuivat, myyjä nosti kauppahintavaatimusta. Toisin sanoen myyjä ei suostunut tekemään enää kauppaa esisopimuksessa sovitulla hinnalla ja ehdoilla, mutta ei myöskään enää suostunut palauttamaan saamaansa 100.000 euron käsirahaa. Lopulta tilanne ajautui umpikujaan, eikä neuvotteluja enää kyetty jatkamaan. Noin parin vuoden kuluttua neuvotteluyhteyden katkeamisesta ostaja lopulta nosti käräjäoikeudessa myyjää vastaan kanteen vaatien käsirahan palauttamista. Maakaaren 2 luvun 7 pykälän 3 momentin kolmen kuukauden määräaika kiinteistön kaupan toteuttamiseksi oli mennyt umpeen jo kaupan ensimmäisen lykkäysvaiheen aikana. Kantajana oikeusprosessissa ostaja väitti, että oli ollut aktiivinen kaupan toteuttamiseksi, ja että kaupan toteuttamiselle oli erityinen intressi kauppahinnan alhaisuuden vuoksi ja lisäksi, että ostajalla oli varallisuutta toteuttaa loppusumma. Nämä seikat myös ymmärtääkseni näytettiin prosessissa toteen. Käräjäoikeus kuitenkin hylkäsi kanteen, todeten, että ostaja ei ollut näyttänyt toteen sitä, että olisi vaatinut kaupan toteuttamista esisopimuksella sovitulla tavalla ennen sovittua takarajaa, lokakuun loppua. Sille, että kiinteistö oli tuolloin vielä takavarikossa, ei käräjäoikeus antanut mitään painoarvoa. Hovioikeus ratkaisi asian todistustaakan jakoon perustuvilla näkökohdilla. Hovioikeuskin totesi, ettei takavarikolla ollut merkitystä asiaa ratkaistaessa. Ratkaisevaksi seikaksi hovioikeus nosti sen, onko ostaja perunut kaupan vai ei. Hovioikeus on todennut ostajan kiistäneen peruneensa kaupan ja päinvastoin halunneensa tehdä sen. Myyjä sitä vastoin väitti ostajan peruneen kaupan. Hovioikeus katsoi, että kantajan kertomusta siitä, ettei kauppaa peruttu, tukivat tiedot takavarikosta ja sen jälkeen jatkuneista neuvotteluista. Myyjän esittämän kauppahinnan korotuksen osalta hovioikeus totesi, ettei ostajalla tähän ollut velvollisuutta suostua, eikä se osoita ostajan peruneen kauppaa. Hovioikeus kiinnitti huomiota siihen, että myyjä oli kertomuksessaan erityisesti todennut, ettei tämä ollut vaatinut millään toimenpiteellä esisopimuksen mukaisen kaupan tekemistä. Hovioikeus perusti ratkaisunsa oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 1 §:n mukaiseen todistustaakan jakoa koskevaan säännökseen. Riita-asiassa kantajan tulee näyttää toteen ne seikat, jotka tukevat kannetta, mutta jos vastaaja tuo edukseen esiin jonkun seikan, on sekin vahvistettava todisteilla. Vastaaja ei hovioikeuden ratkaisun mukaan siten ollut kyennyt näyttämään toteen väitettään siitä, että ostaja oli perunut kaupan. Korkein oikeus ei myöntänyt vastaajalle valituslupaa. Vaikka asiat usein tulisi pyrkiä saattamaan neuvotteluteitse sovinnolliseen lopputulokseen, opetti tämä tapaus sen, että ainakin kanne kaupan toteuttamiseksi kolmen kuukauden määräaikana olisi saattanut vauhdittaa sopimusneuvotteluja.