Ikäisekseen hyvässä kunnossa

Petri Arnamo

Artikkelit

21.02.2021

Oman asunnon hankkiminen on useimmille elämän suurin ja tärkein hankinta. Suuret ennakko-odotukset ja toiveet eivät kuitenkaan aina toteudu odotetusti ja unelmien asunto saattaakin hetken asumisen jälkeen muodostua painajaiseksi asunnossa ilmenneiden puutteiden tai vikojen vuoksi. Tyypillisimmin asunnosta löytyy kaupanteon jälkeen kosteusvaurio, josta ostaja ei ole ainakaan omasta mielestään ollut tietoinen.

Virhetapauksissa sovelletaan kaupankohteen mukaan määräytyvää lakia ja myös virhetyyppejä on lukuisia erilaisia asuntokaupassa. Tässä kirjoituksessa keskitytään pääasiallisesti maakaaren soveltamispiiriin kuuluviin kiinteistökauppoihin ja virheiden osalta keskitytään vain ns. laatuvirheeseen. Maakaarta sovelletaan, kun kauppa koskee kiinteistöä eli käytännössä yleisimmin omakotitaloa, kesämökkiä tai tonttia. Asuntokauppalakia puolestaan sovelletaan, kun kyseessä on asunto-osakeyhtiössä olevan osakehuoneiston kauppa. Kerros-, rivi- ja paritaloasunnot ovat yleensä edellä mainitun kaltaisia.

Perussääntönä on hyvä muistaa, että kaikki ikääntyneestä talosta löytyneet viat ja puutteet eivät automaattisesti oikeuta hyvitykseen myyjältä. Varsinkin vanhemman omakotitalon ostajan on tärkeää tiedostaa se, että käytetyn talon hinnalla ei saa uutta. Jos talo on jo ikääntynyt, on selvää, että ostajan pitää varautua mahdollisiin remontteihin.

Milloin voi vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupanpurkua
Virhearvioinnissa otetaan huomioon talon iän lisäksi vaurion syy, sen laajuus, myyjän antamat tiedot ja tiedonantopuutteet, korjauskustannusten määrä, kiinteistön markkinointitiedot ja se, onko kyseessä nk. salainen virhe.

Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, mm. jos

• kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu
• myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa esim. kiinteistön pinta-alasta tai rakennusten kunnosta
• myyjä on jättänyt kertomatta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, joka olisi vaikuttanut kauppaan
• myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön jostakin ominaisuudesta
• kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voidaan olettaa

Muun kuin salaisen virheen osalta ostaja on oikeutettu vahingonkorvaukseen. Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, joka ei ollut myyntihetkellä havaittavissa tai edes myyjän tiedossa. Sen perusteella ostaja on oikeutettu hinnanalennukseen.

Mikäli kiinteistössä ilmennyt virhe on olennainen, voi ostaja vaatia lisäksi kaupanpurkua. Käytännössä ns. purkukynnyksen ylittyminen tarkoittaa sitä, että virheestä aiheutuvien korjauskustannusten tulee olla kauppahintaan suhteutettuna huomattavia tai kysymyksessä olevien virheiden niin laaja-alaisia, ettei aiheutuvien korjauskustannusten lopullista määrää voida edes riittävällä varmuudella arvioida.

Ostaja ei sen sijaan voi virheenä vedota seikkaan, josta hän on ollut tietoinen tai joka hänen olisi tullut huomata ennen kaupantekoa. Ostajalle voi esimerkiksi ennen kaupantekoa tiedossa olleen kosteusvauriojäljen perusteella syntyä laajentunut tai erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Tämä tarkoittaa sitä, että jos ennen kaupantekoa on ollut havaittavissa kosteusvauriojälki, ostaja ei välttämättä voi virheenä vedota kyseiseen jälkeen tai sen syynä olevaan vaurioon.

Jälkeenpäin ilmenevän eli salaisen virheen tulee puolestaan olla merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa. Ostaja vastaa itse kustannuksiltaan pieniksi jäävistä salaisista virheistä. Esim. mikäli korjauskustannukset jäävät vain joihinkin tuhansiin euroihin, ei merkittävyyskynnys useinkaan ylity ja virhe jää ostajan omalle vastuulle.

Lisäksi salaisen virheen osalta on hyvä huomata, että mikäli ostaja on kaupanteon jälkeen tehnyt kiinteistölle omia muutoksia ja parannuksia, niiden korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia ei voida ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa, koska virheen korjaaminen tarkoittaa kiinteistön korjaamista sellaiseksi ja sille tasolle, mitä se oli kaupantekohetkellä. Toisinaan ostajille tulee yllätyksenä, ettei hinnanalennus useinkaan ole virheen todellisten korjauskustannusten suuruinen.

Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistöä myytäessä
Usein kiinteistöjä myydään otsikon myyntilauseen ”ikäisekseen hyvässä kunnossa” lisäksi seuraavankaltaisilla ehdoilla: ”Ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupankohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista vaurioista, puutteellisuuksista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset.”

Myyjä ei kykene edellisen kaltaisella yleisellä vastuunrajoituksella aukottomasti välttämään vastuutaan mahdollisesta myöhemmin ilmenneestä virheestä. Ostajilla on pääsääntöisesti oikeus vaatia kauppahinnan alennusta edellä mainitunlaisesta lausekkeesta huolimatta. Myyjän kannalta vastuunrajoituslauseke on tehokas vain siinä tapauksessa, että myyjä on nimenomaisesti ja yksilöidysti kauppakirjassa rajoittanut vastuutaan ilmitulleen virheen osalta. Riippumatta siitä, onko vastuunrajoituslauseketta liitetty kauppakirjaan, vastaa ostaja luonnollisesti kaikista sellaisista virheistä ja puutteista, jotka hänellä on saatujen asiakirjojen tai kauppakirjan perusteella tiedossaan tai virheistä, jotka hänellä on ollut mahdollisuus jo ostohetkellä havaita.

Vastaako myyjä virheistä myös asunto-osakeyhtiössä?
Asunto-osakeyhtiöön kuuluvan asunnon vaurioiden osalta kunnossapitovastuu talon rakenteista on lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiöllä. Tällöin myyjän vastuulle voi kuulua vain se ”osa” vauriosta tai virheestä, josta asunto-osakeyhtiö ei vastuunsa nojalla vastaa. On kuitenkin huomattava, että yhtiöjärjestyksessä rakenteiden kunnossapitovastuu on voitu pääsäännöstä poiketen siirtää yhtiöltä osakkaalle. Tällaisessa tilanteessa myyjän vastuu ostajaa kohtaan koskee myös rakenteissa olevien vaurioiden korjaamista ja on tällöin laajuudeltaan verrattavissa kiinteistön myyjän vastuuseen.

Joskus myös huoneiston kauppakirjassa käytetään lauseketta, jonka mukaan asunto myydään sellaisena tai siinä kunnossa kuin se on. Tällainen yleisluontoinen lauseke ei vapauta myyjää vastaamasta sellaisista virheistä, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Sama koskee muita samankaltaisia vastuunrajoituslausekkeita.