Mistä kiinteistönvälittäjä vastaa?

Kiinteistönvälitysliikkeisiin kohdistuva uutisointi ei usein ole kaikkein imartelevinta. Usein myös kuulee puhuttavan, miten kiinteistönvälitysliike vain ottaa palkkionsa eikä vastaa kuitenkaan lainkaan kaupan virheistä. Välitysliike ei olekaan vastuussa myytävän kohteen ominaisuuksista myyjää vastaavalla tavalla. Mistä kiinteistönvälittäjä sitten vastaa ja mistä asiakas maksaa palkatessaan välitysliikkeen? Kuka voi harjoittaa kiinteistönvälitystoimintaa? Kiinteistönvälitystoiminta on Suomessa säädetty luvanvaraiseksi elinkeinotoiminnan harjoittamisen muodoksi. Voimassa on laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (15.12.2000/1075), jossa määrätään, että jokaisen kiinteistönvälitysliikkeen on rekisteröidyttävä aluehallintoviraston ylläpitämään rekisteriin. Laissa säädetään myös rekisteröinnille tietyt edellytykset, joten kuka tahansa ei voi välitysliikettä perustaa. Vaikka toiminnan harjoittamiselle on asetettu edellytykset ja rekisteröintivaatimus, voi kuka tahansa työskennellä välitysliikkeen alaisuudessa ja toimia asunnon välittäjänä. Nimikettä kiinteistönvälittäjä ei kuitenkaan saa käyttää, ellei ole suorittanut laillistettua kiinteistönvälittäjäkoetta ja saanut tätä kautta oikeutta nimikkeen käyttöön. Kiinteistönvälitysliikerekisteriä ylläpitävät aluehallintovirastot myös valvovat kiinteistönvälitysliikkeiden toimintaa. Kuka tahansa voi kannella välitysliikkeen tai sen työntekijän menettelystä virastoon. Virasto voi tutkittuaan asian antaa välitysliikkeelle huomautuksen tai varoituksen. Pahimmassa tapauksessa välitysliike saatetaan poistaa kokonaan rekisteristä. Mistä kiinteistönvälittäjä vastaa? Kiinteistönvälitysliikkeen velvoitteista ja vastuusta säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (15.12.2000/1074). Laki on ennen kaikkea kuluttajansuojalaki, eikä sitä sovelleta välitysliikkeen vastuuseen silloin, kun välitettävänä on toimeksiantajan eli asiakkaan elinkeinotoimintaan kuuluva omaisuus. Laissa on omat säännöksensä sekä vastuusta suhteessa toimeksiantajaan että toimeksiantajan vastapuoleen eli tavanomaisesti ostajaan. Vaikka välitysliike ei ole sopimussuhteessa kuin toiseen kaupan osapuolista, vastaa se menettelystään siis myös suhteessa ostajaan. Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle ja vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Laissa on myös säädetty niistä tiedoista, jotka välitysliikkeen on aina annettava kaupan osapuolille. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että jokin tiedoista on virheellinen tai puutteellinen, tulee sen selvittää asia ja vähintään kertoa osapuolille epäselvyydestä. Ennen kaikkea välitysliikkeen velvollisuutena onkin tiedon hankkiminen ja sen antaminen kaupan osapuolille. Välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos suoritus ei vastaa sitä, mitä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa erikseen sovitun. Suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen välitysliike vastaa vahingosta, joka on aiheutunut sen virheellisestä menettelystä. Mikäli välitysliike joutuu maksamaan korvausta ostajalle siksi, että myyjä on antanut välitysliikkeelle tahallaan tai huolimattomuudesta virheellisiä tietoja tai jättänyt ilmoittamatta välitysliikkeelle sellaisen tiedossaan olevan seikan, jolla hän käsitti tai hänen olisi pitänyt käsittää olevan merkitystä vastapuolensa kannalta, välitysliikkeellä on oikeus vaatia kohtuulliseksi katsottava osa maksamastaan korvauksesta myyjältä. Samansisältöinen takautumisoikeus suhteessa välitysliikkeeseen on myyjällä, joka joutuu maksamaan korvausta ostajalle välitysliikkeen virheellisen menettelyn johdosta. Kiinteistönvälitysliikkeiltä ei vaadita rakennusalan koulutusta. Niillä ei ole myöskään velvollisuutta käyttää työssään teknisiä apuvälineitä, kuten kosteusmittareita. Tämä johtaa luonnollisesti siihen, että kiinteistönvälittäjä ei vastaa niin sanotuista kohteen salaisista virheistä, jotka eivät ole olleet kenenkään osapuolen tiedossa. Kun ostaja toteaa remontoidessaan ostamaansa omakotitaloa, että alapohjassa on kosteusvaurio, on virhe yleensä sellainen, ettei sitä ole välitysliikkeenkään ollut mahdollista huomata. Tosin selvää on, että välitysliikkeen tulisi tutustua rakennuksen kaikkiin sellaisiin tiloihin, joihin on esteetön pääsy. Miten sitten suhtautua tilanteeseen, jossa tilaan on niin vaikea kulku, ettei siihen voi tutustua kuin ryömimällä? Oman näkemykseni mukaan kyykkyyn välitysliikkeen pitäisi ainakin taipua. Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, joka on kiinteistönvälitysalan yritysten ja järjestöjen valtakunnallinen etu- ja kattojärjestö, on laatinut kiinteistönvälittäjille hyvän välitystavan ohjeen. Ohjeessa kerrotaan konkreettisesti välitysliikkeen velvoitteista ja vastuusta. Laissa kun vain todetaan, että välitysliikkeen on noudatettava hyvää välitystapaa. Ohje on saatavissa vastikkeetta internetistä osoitteesta www.kvkl.fi. Jos ohjeen lukemisenkin jälkeen tuntuu siltä, ettei kaikki mennyt ihan niin kuin piti, puolin tai toisin, kannattaa ottaa yhteyttä asiantuntijaan, joka tuntee kiinteistönvälityslainsäädännön yksityiskohtaisemmin.