Mitä ovat maankäyttösopimukset

Kunnat vastaavat niille laissa säädettyjen velvoitteiden mukaisesti alueidenkäytön suunnittelusta sekä yhdyskuntarakentamisesta. Toisaalta suunnittelusta ja etenkin rakentamisesta on merkittävää hyötyä myös yksittäisille maanomistajille, kun omistetun maapohjan arvo kasvaa kaavoituksen ja rakentamisen myötä.  Maanomistajille on tämän vuoksi säädetty maankäyttö- ja rakennuslaissa velvollisuus osallistua kaavoituksesta ja rakentamisesta kunnalle aiheutuvien kustannusten kattamiseen. Ensisijaisesti kustannuksiin osallistumisesta on kuitenkin sovittava kunnan ja maanomistajien kesken tehtävin maankäyttösopimuksin. Kaavoituksen ja maankäyttösopimusten suhde Kunnat vastaavat Suomessa maakuntakaavaa lukuun ottamatta kaavojen laadinnasta. Kaavoja laatiessaan kunnat käyttävät suhteessa yksityisiin henkilöihin julkista päätäntävaltaa. Maankäyttösopimuksella tarkoitetaan sopimusta, jonka kunta ja maanomistaja solmivat maanomistajan omistaman alueen asemakaavoituksen käynnistämisestä sekä kaavan toteuttamiseen liittyvistä osapuolten välisistä oikeuksista, velvollisuuksista sekä kustannusten jakamisesta. Maankäyttösopimukset ovat yksityisoikeudellisia sopimuksia, joissa kunta ja yksittäinen maanomistaja ovat yhdenvertaisessa asemassa. Maankäyttösopimuksissa ei voida sopia kaavojen sisällöstä. Maankäyttösopimus voidaan tehdä sitovasti vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Näin kuntalaisille taataan mahdollisuus vaikuttaa suunnitelmiin. Ennen kaavoitusprosessia voidaan sopia sitovasti ainoastaan kaavoituksen käynnistämisestä sekä siihen liittyvistä kustannuksista. Maankäyttösopimukset valmistellaan kuitenkin käytännössä rinnan kaavoituksen kanssa kaavalle tavoitteeksi asetettua lopputulosta ennakoiden. Sopimukset tehdään tällöin kaavan suhteen ehdollisina siten, että niiden vaikutukset syntyvät vain, jos kaava tulee voimaan. Kustannusten jakaminen sopimuksissa Kustannusten jakamisesta on perinteisesti sovittu maankäyttösopimuksissa siten, että maanomistaja osallistuu kunnalle aiheutuviin kustannuksiin sen hyödyn perusteella, joka maanomistajalle kaavasta koituu. Maanomistaja saattaa sitoutua myös noudattamaan asuntotuotannon laadulle ja määrälle sekä kaava-alueen rakentamisaikataululle asetettuja tavoitteita. Kunta ja maanomistaja voivat samoin sopia vaikka maanomistajan osallistumisesta koulu-, päiväkoti- ja muiden vastaavien palvelujen toteuttamiseen. Kustannuksista voidaan sopia siinä laajuudessa kuin se katsotaan yksittäistapauksessa tarpeelliseksi. Toisaalta maankäyttösopimus voidaan tehdä silloinkin, kun maanomistajalle ei synny kaavasta merkittävää hyötyä ja vaikka maanomistajalla ei tällöin ole lakiin perustuvaa velvoitetta osallistua kaavan toteuttamisen kustannuksiin. Maankäyttösopimuksissa kustannussidonnaisuus on myös voinut olla sillä tavoin väljää, ettei kysymys aina ole ollut edes kaavamuutokseen liittyvien toteuttamiskustannusten korvaamisesta.  Sopimuskorvaus on voinut perustua myös arvioon arvonnoususta ja sen jakamiseen maanomistajan ja kunnan kesken taustanaan ajatus kunnalle keskimäärin vastaavasta hankkeesta aiheutuvien kustannusten summaarisesta kattamisesta. Harvinaisempi on tilanne, jossa maanomistaja ei halua solmia maankäyttösopimusta tai yksittäisistä ehdoista ei päästä sopimukseen. Maanomistaja joutuu tällaisessa tilanteessa osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin kehittämiskorvauksella. Tällä tarkoitetaan maankäyttö- ja rakennuslain 91 c §:n mukaan korvausta, jonka kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä saamaan tässäkin tapauksessa sopimus maanomistajan kanssa. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvaus saadaan määrätä, jos asemakaavasta aiheutuu hänelle merkittävää hyötyä. Kehittämiskorvauksen määrän arvioiminen on usein hankalaa. Riittävien vertailukauppojen puuttuessa joudutaan laskennassa turvautumaan tuottoarvomenetelmään. Velvollisuus kilpailuttaa? Maankäyttösopimuksia solmittaessa on noussut esiin kysymys myös siitä, miten julkisista hankinnoista annettu laki eli hankintalaki vaikuttaa sopimusten sisältöön. Hankintalaki velvoittaa kunnat ja muut julkisyhteisöt kilpailuttamaan tavara- ja palveluhankinnat sekä rakennushankkeiden toteuttamiset silloin, kun toimenpidettä ei tehdä oman organisaation toimesta. Suurin osa kuntien laatimista maankäyttösopimuksista on ollut ja tulee varmasti vastaisuudessakin olemaan sellaisia, jotka koskevat vain alueiden kaavoitusta ilman, että yhdyskuntatekniikan rakentamisvelvoitteita siirretään kunnalta maanomistajalle. Sen sijaan tehtäessä maankäyttösopimuksia rakennusliikkeiden tai muiden merkittävien kiinteistönomistajien kanssa, kaavan sisällöstä neuvoteltaessa saattaa tulla esille myös maanomistajan toimesta tapahtuva kunnallistekniikan ym. rakentaminen. Hankintalain soveltuvuus on arvioitava tapauskohtaisesti. Maankäyttösopimusten koskiessa alueiden kaavoitusta ja kaavojen toteuttamista sopimukset ja niiden sisältö vaihtelevat huomattavasti toisistaan riippuen kunnista, kaavoitettavista alueista ja alueiden omistussuhteista. Sopimusten erilaisuudesta johtuen ei voida antaa yleispätevää vastausta siihen, milloin hankintalain kilpailuttamisvelvollisuudet tulevat vastaan maankäyttösopimusten sisältämien velvoitteiden toteuttamisessa.