Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta

Petri Arnamo

Artikkelit

19.03.2021

Vakuutusyhtiöt ratkaisevat vuosittain useita korvaushakemuksia, joissa vesivahingon syynä on (päihtyneenä) lattiakaivon päällä makaaminen suihkun ollessa päällä. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:33 pohtinut sitä, voiko myös osakkeenomistajalle syntyä korvausvastuu, mikäli vuokralainen aiheuttaa näin vahinkoa asunto-osakeyhtiölle?

Lattiakaivon päällä maanneen päihtyneen henkilön oma huolimattomuus ja tätä seuraava korvausvelvollisuus on usein melko helposti todettavissa, varsinkin jos henkilö tavataan nukkumasta suihkukaivon päältä. Asunto-osakeyhtiöiden kannalta ongelmallista on, että mikäli vuokralainen on maksukyvytön, voi asunto-osakeyhtiö jäädä maksumieheksi vuokrahuoneiston ulkopuolisista vahingoista. Vuokralaisen mahdollisesta vastuuvakuutuksestakin korvausta maksetaan enintään rajoitetusti, jos vahinko on aiheutettu päihtyneenä.

KKO 2016:33 tapauksen tosiseikasto
Asunto-osakeyhtiölle oli aiheutunut yli 60.000 euron vesivahinko, kun osakkeenomistajan vuokralainen oli alkoholin vaikutuksen alaisena jäänyt suihkussa makaamaan osittain lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Asunto-osakeyhtiö vaati vuokralaisen ohella osakkeenomistajalta korvausta aiheutuneesta vahingosta.

Korkeimman oikeuden ratkaisu
Korkeimmassa oikeudessa käsiteltiin vain osakkeenomistajan vastuuta koskevaa kysymystä. Vahingonkorvausvaatimus perustui väitteeseen, jonka mukaan osakkeenomistaja olisi laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuunsa, eikä ollut osoittanut menetelleensä huolellisesti. Asunto-osakeyhtiö katsoi valituksessaan, että osakkeenomistaja vastasi huoneistoa käyttävän vuokralaisen huolimattomuudesta kuin omastaan. Lisäksi asunto-osakeyhtiö totesi, että osakkeenomistaja vastasi vahingosta oman huolimattomuutensa perusteella, koska ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta.

Korkein oikeus totesi, että osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Osakkeenomistajalla on lisäksi velvollisuus puuttua tietoonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön.

Samanaikaisesti osakkeenomistaja voi kuitenkin luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä ole voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.

Vahinkotapahtumasta esitetyn selvityksen perusteella voitiin todeta, ettei osakkeenomistaja voinut vaikuttaa siihen vuokralaisensa menettelyyn, josta vahinko aiheutui. Osakkeenomistajan ei voitu edellyttää kyenneen estämään vahinkoa. Osakkeenomistaja ei näin ollen ollut huolenpitovelvollisuutensa laiminlyönnin perusteella vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta.

Toisena perusteena asunto-osakeyhtiö vetosi siihen, että osakkeenomistaja ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Korkein oikeus totesi, ettei osakkeenomistajalla ole asunto-osakeyhtiöön nähden velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että yhtiön vastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat. Siten ei voida pitää perusteltuna myöskään sitä, että osakkeenomistajalla olisi velvollisuus asunto-osakeyhtiöön nähden edellyttää vuokralaiseltaan kotivakuutusta.

Korkein oikeus totesi yhtäläisesti alempien oikeusasteiden kanssa, että vaatimukset osakkeenomistajaa kohtaan tuli hylätä.

Tapauksen arviointia
Yhteenvetona voidaan todeta, että vuokralaisen yksittäisellä laiminlyönnillä tai huolimattomuudella aiheuttama vahinko on tilanne, johon osakkeenomistajan ei voida odottaa kykenevän varautumaan ennalta käsin.

Käytännössä osakkeenomistajan vastuu voisi ehkä konkretisoitua tilanteissa, joissa vuokralainen on jo aiemmin toistuvasti laiminlyönyt huoneiston huolellista hoitoa osakkeenomistajan siihen puuttumatta tai tilanteessa, jossa vesivahinko aiheutuu vuokralaisen laiminlyönnin seurauksena, mutta esim. märkätilassa, joka osakkeenomistajan tieten on ollut puutteellisesti suojattu.