Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuntokaupassa

Usein puhutaan siitä, mikä on myyjän vastuu kiinteistön kaupassa ja mitä velvollisuuksia myyjätaholla on. Pääsääntöisesti myyjällä onkin selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Täytyy kuitenkin muistaa, että myös ostajalla on ennakkotarkastsusvelvollisuus, joka tulee ottaa huomioon muun muassa kaupan virhetilanteissa. Asuntokauppaa säännellään kahdessa eri laissa riippuen siitä, koskeeko asuntokauppa asunto-osakkeita vai kiinteistöä. Asunto-osakkeita sääntelevässä asuntokauppalaissa ja kiinteistöjä sääntelevässä maakaaressa on molemmissa säännökset ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Tyypillistä kiinteistön kauppaa koskevassa riidassa on, että ostajataho vetoaa virhetilanteissa siihen, että myyjä ei ennen kaupantekoa kertonut ostajalle jotakin sellaista seikkaa, joka olisi vaikuttanut ostajan päätöksentekoon kaupasta. Lait kuitenkin sääntelevät, että ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Miten ostaja sitten voi täyttää tämän ennakkotarkasstusvelvollisuutensa? Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus Maakaaressa sekä asuntokauppalaissa säädetään ostajalle ennakkotarkastusvelvollisuus, jonka mukaan ostaja ei saa vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Maakaaressa selonottovelvollisuus koskee kuitenkin niin sanottuja laatuvirheitä, joilla tarkoitetaan kiinteistön fyysisissä ominaisuuksissa olevia virheitä. Esimerkiksi salaisen virheen osalta ostaja ei tietenkään voi normaalissa tarkastuksessa havaita virheen aktualisoivia seikkoja, sillä salaisen virheen luonne on sellainen, että se käy ilmi vasta myöhemmässä vaiheessa. Tämän vuoksi ennakkotarkastusvelvollisuus koskee kiinteistön kaupassa ainoastaan laatuvirhettä. Laatuvirheenä kiinteistön kaupassa pidetään esimerkiksi kosteusvaurioita. Kiinteistön kaupassa ostajan tarkastusvelvollisuus on ehdoton, mutta asunto-osakkeiden kaupassa ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus vain, mikäli myyjä on tarjonnut hänelle siihen tilaisuuden. Tällöin, mikäli myyjä on tarjonnut ostajalle mahdollisuuden tehdä ennakkotarkastus, ei ostaja pääsääntöisesti voi vedota virheenä sellaisiin seikkoihin, jotka hänen olisi pitänyt tässä ennakkotarkastuksessa havaita. Mikäli kysymyksessä on sellainen seikka, joka olisi käynyt ilmi ostajan asianmukaisessa tarkastuksessa, ei ostaja voi tähän seikkaan myöhemmin vedota virheenä. Tämä pätee siitä huolimatta, että ostaja ei tosiasiassa olisi ollut tietoinen seikasta kauppaa tehtäessä ja vaikka tämä seikka sellaisenaan olisikin virhe. Ratkaisevaa on, olisiko ostaja voinut havaita seikan ennen kauppaa tehtävässä tarkastuksessa. Ostaja on siis velvollinen tarkastamaan kaupan kohteen huolellisesti ennen kaupan tekemistä. Arvioitaessa ostajan huolellisuutta kohteen tarkastuksessa käytetään mittapuuna objektiivisia perusteita. Ostajan on suoritettava tarkastus sellaisella tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan olettaa yleensä käytettävän hankittaessa arvokasta omaisuutta. Tavanomaisen tarkastuksen laajuus Tavanomaiseen tarkastukseen kuuluu ulkoisiin aisteihin perustuva kohteen tarkastus eikä tarkastusvelvollisuus näin ollen ulotu esimerkiksi rakenteiden purkamiseen tai reikien poraamiseen seinään. Myöskään esimerkiksi raskaiden huonekalujen siirtelyn ei katsota olevan ostajan velvollisuutena tavanomaisessa tarkastuksessa. Tarkastusta ei siis tarvitse ulottaa seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pääsääntöisesti ostajan ei tarkastuksessaan tarvitse käyttää ulkopuolista asiantuntijaa, mutta ostajalta voidaan edellyttää asiantuntijan käyttämistä tai muuten tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, mikäli ostaja havaitsee joitain sellaisia seikkoja, joiden merkitystä ei pysty itse arvioimaan. Ostajalla ei kuitenkaan ole minkäänlaista velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostaja voi siis hyvillä mielin luottaa myyjän antamiin tietoihin. Lisäksi ostaja voi lähtökohtaisesti luottaa siihen, että kiinteistö soveltuu asumiseen. Mikäli kohteessa tehdään kuntotarkastus, saattaa kuntotarkastuksessa ilmi tulleet seikat olla sellainen erityinen syy, jonka vuoksi ostajan tulisi tehdä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä asian selvittämiseksi. Muun muassa korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2009:31 kuntotarkastusraportista ilmi käyneet seikat eivät antaneet aihetta ryhtyä rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin, sillä ostaja oli tehnyt ne toimenpiteet, joita tarkastuksessa suositeltiin tiettyjen puutteiden ja virheiden korjaamiseksi. Koska kuntotarkastuksesta ei ollut käynyt ilmi, että katto saattaisi vuotaa, ei ostajalla ollut syytä epäillä kosteusvauriota, joka lopulta kaupan jälkeen katossa havaittiin. Ostaja ei siis ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Myyjällä myös vastuu ostajan velvollisuudesta huolimatta Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Mikäli siis myyjä esimerkiksi on salannut jonkin kaupan kohdetta koskevan seikan, ei myyjä vältä virhevastuutaan, vaikka ostaja olisikin laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Myyjällä on selkeästi laajempi tiedonanto- ja selonottovelvollisuus kuin ostajalla.