Ostitko hometalon – kuka vastaa korjauskustannuksista?

Edelle

Artikkelit

26.10.2017

Kiinteistön kauppaa koskevien riitojen yleinen aihe on kaupan jälkeen asuinrakennuksesta löytynyt kosteusvaurio. Vaurio löytyy usein siinä vaiheessa, kun ostaja alkaa remontoida rakennusta tai kun rakennuksessa tehdään tarkempia sisäilma- ja kuntotutkimuksia ostajan saamien oireiden johdosta. Mikä on myyjän vastuu?

Milloin kiinteistössä on myyjän vastuulle kuuluva virhe?

Myyjällä on laaja velvollisuus informoida ostajaa kiinteistön ominaisuuksista ennen kaupan solmimista. Jos myyjä antaa ostajalle virheellistä tietoa tai jättää kertomatta esimerkiksi rakennuksen kuntoa koskevista tiedossaan olevista seikoista, kiinteistössä on laatuvirhe, jos virheellisen tiedon tai tiedon salaamisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Toisaalta ostajalla on velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kauppaa. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta hän on ollut tietoinen kauppaa tehtäessä tai joka olisi voitu havaita kiinteistön normaalissa tarkastuksessa.

Useimmiten riitojen syynä on niin sanottu salainen virhe eli sellainen virhe, jota ostaja ei ole tavanomaisessa tarkastuksessa voinut havaita ja josta myyjäkään ei ole ollut tietoinen. Jotta ostaja voisi saada hyvitystä salaisesta virheestä, virheen on oltava merkittävä. Kiinteistön on siten poikettava merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Laajoissa kosteusvaurioissa, joiden korjauskustannukset ovat huomattavat ja joiden korjaaminen voi kestää pitkänkin aikaa, voi olla kysymys sellaisesta merkittävästä virheestä, joka kuuluu myyjän vastuulle, vaikka myyjällä ei olisi ollut mitään tietoa virheen olemassaolosta. Niin ikään jos asunto on todettu asumiskelvottomaksi esimerkiksi mikrobikasvustosta aiheutuvan terveyshaitan johdosta, kysymys on usein myyjän vastuulle kuuluvasta merkittävästä salaisesta virheestä.

Arvioitaessa virheen merkittävyyttä huomiota kiinnitetään myös rakennuksen ikään ja siinä tehtyihin peruskorjauksiin. Uudemmalta rakennukselta voidaan edellyttää parempaa kuntoa kuin vanhalta. Vastaavasti jos rakennuksessa on tehty peruskorjauksia juuri ennen kauppaa, ostaja voi perustellusti olettaa, ettei korjaustarpeita näiltä osin ole lähiaikoina odotettavissa.  Sitä vastoin rakennuksen ikääntymisestä johtuvat tavanomaiset korjaukset kuuluvat ostajan vastuulle. Vaikka tällaiset ikääntymisestä johtuvat uusimis- ja korjauskustannukset voivat olla huomattavan suuriakin, niiden osalta vaatimusten kohdistaminen myyjään ei ole perusteltua.

Ostaja, muista reklamoida ajoissa

Havaittuaan kiinteistössä virheen, joka mahdollisesti kuuluu myyjän vastuulle, ostajan tulee reagoida nopeasti. Jos ostaja ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisen jälkeen, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty vähintään joitakin kuukausia, mutta tältäkin osin harkinta tehdään tapauskohtaisesti. Laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden osalta kohtuullinen reklamaatioaika on pidempi kuin selvien virheiden osata.

Reklamaatiossa ostajan tulee ilmoittaa myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan. Useimmiten ostaja vaatii myyjältä hinnanalennusta virheen johdosta. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua. Joissakin tapauksissa ostajalla voi lisäksi olla peruste vaatia vahingonkorvausta esimerkiksi sijaisasunnosta aiheutuneista kustannuksista.

Myyjän virhevastuun takarajaksi on kiinteistön kaupoissa säädetty viisi vuotta. Ellei ostaja ole reklamoinut kiinteistön laatuvirheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistö on luovutettu ostajan hallintaan, hän ei voi enää vedota virheeseen paitsi siinä tapauksessa, että myyjän katsotaan menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Myyjän vastuu ei kuitenkaan ulotu kaikkiin viiden vuoden kuluessa todettuihin vaurioihin tai virheisiin. Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on ollut kauppaa tehtäessä. Myyjän vastuu edellyttää, että esimerkiksi kosteusvaurion perussyy on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.

Johanna Karvinen