Rajoittamaton vastuuko?

Lähes jokainen meistä myy elämänsä aikana ainakin yhden kiinteistön tai asunto-osakkeen. Mikäli kaupassa ei ole mukana yksityishenkilön ominaisuudessa, kauppa saatetaan tehdä kuolinpesän osakkaana taikka yrityksen edustajan asemassa. Paljon on viime aikoina puhuttu myyjän ”ankarasta” vastuusta kaupassa ja siitä, miten ostajat saavat korvausta kaupan pienimmistäkin virheistä vanhaakin taloa ostettaessa. Myyjän kannalta onkin edullisinta ottaa kaikki mahdolliset virheet huomioon jo ennen kauppakirjan allekirjoitusta. Toisaalta ei kannata tuudittautua ostajan kanssa käytyyn kahdenkeskiseen keskusteluun, jonka yhteydessä mainitsee kiinteistön katon vuotaneen joskus. Myyjän vastuun rajoittaminen huonokuntoiseksi tiedetyn rakennuksen virheistä on haastavaa, mutta myös haluttu lopputulos on mahdollista saavuttaa, kun tiedossa on ylipäänsä mahdollisten ehtojen muoto sekä lain edellyttämä tarkkuus. Sopimusvapaus Kiinteistön ja asunto-osakkeen kaupassa valitsee lähtökohtaisesti sopimusvapaus. Osapuolet saavat itse määrittää sopimukseen perustuvat oikeudet ja velvollisuudet. Kiinteistön kauppaa säätelevän maakaaren (12.4.1995/540) mukaan ostajan oikeuksia virhe- ja viivästystilanteissa saadaan kuitenkin rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Silloin, kun kuluttaja hankkii kiinteistön elinkeinonharjoittajalta, ei ostajan oikeuksista ole mahdollista sopia lainkaan laista poiketen ostajan vahingoksi. Asunto-osakkeen kaupassa (asuntokauppalaki 23.9.1994/843) pätee samainen sääntö. Tätä kirjoitusta luettaessa on syytä muistaa edellä todettu. Tiedossa olevat virheet Myyjä ei luonnollisestikaan vastaa sellaisista virheistä, joista ostaja on tietoinen ennen kauppakirjan allekirjoitusta. Tieto virheestä saattaa tulla ostajalle suoraan myyjältä tai esimerkiksi kiinteistönvälitysliikkeen edustajan kautta. Virhe saattaa olla myös sellainen, jonka ostaja on voinut havaita kiinteistöön tutustuessaan. Kaikki kiinteistön virheet on syytä kirjata kauppakirjaan tästä huolimatta, jotta myöhemmin vältyttäisiin riidoilta ja näyttövaikeuksilta. Vanhojen kohteiden osalta saattaa olla tarpeen myös järjestää kohteessa kuntotarkastus ja ottaa tarkastuksessa esiin tulleista virheistä aina maininta kauppakirjaan. Epäillyt virheet Joskus on syytä epäillä joko kuntotarkastuksen taikka myyjän omien havaintojen johdosta kohteessa olevan virheen, vaikkakaan sitä ei voida todentaa ennen kauppakirjan allekirjoitusta. Ottamalla lakiin säännökset vastuunrajoitusehtojen yksilöintivaatimuksesta on haluttu rajata pois ostajan kannalta yllättävien ja ankarien vastuunrajoitusehtojen käyttö. Tällaisia ovat esimerkiksi ”myydään sellaisena kuin on” tai ”myydään purkukuntoisena” -tyyppiset vastuunrajoitukset. Tällaiset ehdot eivät täytä yksilöintivaatimusta, ja ostajalla on siis kauppakirjaan otetusta ehdosta huolimatta mahdollisuus vedota virheeseen. Vastuun rajoittaminen Ehkä tyypillisin myyjän vastuuta rajoittava ehto on sellainen, jossa esimerkiksi tiedossa olevien kylpyhuoneen kosteusvaurioiden vuoksi kauppakirjaan otetaan maininta, jonka mukaan ostaja on tietoinen kyseessä olevista vaurioista ja jonka mukaan myyjä ei vaurioista vastaa. Vastuunrajoitusehdon tyypillisin ongelma on tosiasiatietojen riittämättömyys, koska vaurioiden laajuus ei välttämättä ole osapuolten tiedossa. Virheen aiheuttamien mahdollisten lisävaurioiden osalta vastuun täysimääräinen sulkeminen pois onkin jo lähes mahdotonta. Lainoppineen avulla vastuuta voidaan kuitenkin pyrkiä rajoittamaan esimerkiksi euromääräisesti ottamalla kauppakirjaan maininta, jonka mukaan myyjä vastaa hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta ainoastaan siltä osin, kuin yksittäisten vahinkojen yhteismäärä ylittää tietyn euromäärän. Myös vastuun enimmäismäärä voidaan sopia etukäteen. Tämäntyyppisissä lausekkeissa ei itse virhetyyppiä yksilöidä lainkaan. Myös myyjän vastuuaikaa on katsottu voitavan sopimuksessa rajoittaa. Tällöin vastuuta rajoitetaan sopimalla, että ostajan on ilmoitettava esimerkiksi kiinteistön kaupassa virheestä 40 päivän sisällä virheen havaittuaan ja joka tapauksessa esitettävä virheeseen perustuvat vaatimuksensa maakaaressa säädetyn viiden vuoden sijasta kolmen vuoden kuluessa kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta. Myös purkukynnyksestä on mahdollista sopia määrittämällä virheen seuraamusten käyttöedellytysten reunaehdot ja rajaamalla ostajan oikeus hinnanalennukseen myyjän purkuoikeuden tieltä. Edellä todetut ehtotyypit ovat vain esimerkkejä erilaisista mahdollisuuksista. Usein asiakas ottaa yhteyttä asianajotoimistoon ja toivoo, että vastuu virheistä suljetaan kauppakirjassa kokonaisuudessaan ja kaikkien virheiden osalta pois. Juristikaan ei kuitenkaan voi koskaan luvata myyjälle, että kauppakirjaan muotoillut vastuunrajoitusehdot toimivat aukottomasti. Erilaisten ehtojen pitävyydestä ei myöskään ole riittävästi muodostunutta oikeuskäytäntöä, jotta varmuus voitaisiin aina saavuttaa. Juristin avulla kauppakirjasta saadaan kuitenkin huomattavasti parempi ja riskittömämpi, kuin nojautumalla vain lain säännöksiin ja ostajan ja myyjän välisiin lupauksiin.