Riita omakotitalosta

Anna Oksanen

Artikkelit

15.01.2021

Omakotitaloja koskevat riitatilanteet lähtevät liikkeelle monesti hyvinkin toisiaan vastaavalla tavalla. Ostaja muuttaa pian kaupan jälkeen asumaan kohteeseen, jonka jälkeen hän huomaa, ettei kohde vastaa täysin sitä, mitä hän on odottanut. 

Usein kyseessä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe, joka tarkoittaa, että kohde ei laadullisesti vastaa sitä, mitä sen olisi tullut olla. Kyseessä voi olla myös saman pykälän tarkoittama salainen laatuvirhe, joka tarkoittaa, ettei virhe ole ollut havaittavissa kohteen esittelyssä tai kohdetta koskevista asiakirjoista. Tällöin tilanne on varsin ikävä sekä myyjälle että ostajalle. Tunteet nousevat pintaan, kun kyseessä on mahdollisesti oma koti, johon on sijoitettu perheen kaikki säästöt ja jota rasittaa myös mittava lainaosuus. Miten myyjä saattoi tehdä meille näin? Vastapuolella tunne on vähintään yhtä loukkaantunut; miksi kotini, jossa olen onnellisesti asunut vuosia, ei kelpaa ostajalle? Miksi joudun maksamaan sellaisesta, joka ei ole lainkaan minun vikani ja josta en ole edes ollut tietoinen?

Miten ostajan ja myyjän on toimittava virhetilanteessa?
Kaikkein tärkein kaupan kohteen virhetilanteen havaitsemisvaiheessa muistettava seikka on riittävän ajoissa ja sisällöltään oikeanlaisen reklamaation tekeminen. Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. On suositeltavaa ottaa tässä vaiheessa yhteyttä asianajajaan, jotta oikeudenmenetyksiä ei pääse syntymään.

Reklamaatio on toimitettava myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa. Ajan kulumista ei ole suositeltavaa jäädä odottamaan, vaikka vakiintuneen oikeuskäytännön mukaisesti lain tarkoittama kohtuullinen aika on noin 3 – 6 kuukautta virheen havaitsemisesta. Kohteessa saatetaan myös joutua tekemään mittaviakin tutkimustoimenpiteitä virheen laadun ja laajuuden selvittämiseksi. Joskus onkin parempi laatia ensin niin sanottu alustava reklamaatio, ja pidättää siinä oikeudet kaikkiin mahdollisiin maakaaren mahdollistamiin virheen seuraamuksiin.

Asianajajan käyttö virhetilanteessa on alusta alkaen suositeltavaa, vaikkei toivomus olisikaan riidellä myyjän kanssa Korkeimpaan oikeuteen saakka. Mahdollista on myös toimia siten, että tarkistuttaa oman reklamaationsa sisällön asianajajalla, mutta lähettää sen kuitenkin sovinnollisuuden edistämiseksi itse.

Myyjän on suositeltavaa ottaa yhteyttä asianajajaan saatuaan ostajalta yksilöidyn kaupan kohdetta koskevan vaatimuksen. Asianajaja osaa arvioida, miten tilanteessa kannattaa edetä. Vaatimukset voi olla perusteltua kiistää kokonaisuudessaan tai ostajalta voidaan edellyttää lisää näyttöä, mutta tilanne saattaa olla myös se, että myyjän on suoritettava kohteessa omalla kustannuksellaan omat tutkimuksensa joko ostajan vaatimukset kiistääkseen tai niiden perusteista varmistuakseen.

Miten kiinteistöriita etenee?
Asianajajilla on velvollisuus edistää sovinnollisen ratkaisun löytymistä osapuolten välisessä asiassa. Joskus kirjeenvaihtoa käydään useita kuukausia ja niiden tuloksena juttu saadaan sovittua. Mikäli sovintoa ei saada aikaan, asiassa nostetaan usein ostajan toimesta kanne myyjää vastaan käräjäoikeudessa. Sopiminen ei ole tämänkään jälkeen harvinaista, koska käräjäoikeus ohjaa tänä päivänä kiinteistöriidat poikkeuksetta tuomioistuinsovitteluun osapuolten antaessa siihen suostumuksensa. Sovittelussa erityisen sovittelukoulutuksen saanut käräjätuomari pyrkii osapuolten kanssa löytämään asiaan sellaisen ratkaisun, johon molemmat osapuolet voivat olla tyytyväisiä. Osapuolten tulisi kuitenkin muistaa, ettei sovinto oikeastaan koskaan ole kummankaan täysi voitto tai häviö. Sovinnossa on oltava valmis luopumaan omista näkemyksistään ja periaatteistaan ainakin joltain osin.

Mikäli asiassa ei saada tuomioistuimenkaan avustuksella sovintoa aikaan, alkaa asiassa täysimittainen oikeudenkäynti. Se saattaa kiinteistöriidoissa kestää useamman päivän, joiden kuluessa molemmat osapuolet kuulustelevat muun ohella omat asiantuntijatodistajansa. Tässä vaiheessa siis tarvitaan yleensä ne henkilöt ja raportit, joita ostaja aivan riita-asian alkuvaiheessa käytti apunaan virheen todentamiseen. Pääkäsittelyn jälkeen käräjäoikeus antaa asiassa tuomionsa, josta on mahdollista valittaa hovioikeuteen, mikäli hovioikeus myöntää jatkokäsittelyluvan. Kiinteistöriitoihin sellaisen saa lähes aina.

Miten riita päättyy?
On tietysti mahdotonta sanoa, kumpi asiassa yleensä voittaa, ostaja vai myyjä. Asiaan vaikuttavat hyvin monet yksityiskohdat, eikä kiinteistöriitoja ole koskaan kahta samanlaista. Ammattitaitoinen asianajaja osaa kuitenkin antaa arvionsa oikeudenkäynnin riskeistä ja menestymisen mahdollisuuksista riidan kuluessa ja ennen oikeudenkäyntiin ryhtymistä. Monesti kiinteistöriidan ratkaisu on myös sellainen, että osa vaatimuksista hyväksytään osan tullessa hylätyiksi. Tällöin lopputulos voi olla hyvinkin samanlainen, mikä olisi sovitteluvaiheessa voinut olla riidan lopputulos. Oikeudenkäynnit myös kestävät pitkään. Kaikkien niiden vuosien aikana kantavat sekä myyjä että ostaja samaa vääryyden tunnetta, joka jo reklamaatiovaiheessa heille syntyi. Sellaisen tunteen kantaminen on rankkaa ja se kannattaa myös huomioida sovinnon edellytyksiä matkan varrella harkittaessa.