Sähköinen kiinteistökauppa, lainhuudatus ja kiinnitys

Vuonna 2011 maakaareen lisättiin sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevat säännökset. Koska järjestelmien rakentaminen tapahtui vaiheittain, myös lainsäädännön voimaantulossa varauduttiin siihen, että järjestelmä voidaan ottaa käyttöön portaittain. Lain voimaantulosta annettiin erillinen laki. Laki tulee voimaan kahdessa vaiheessa. Ensimmäisessä vaiheessa eli 1.11.2013 on mahdollista tehdä valtaosa kaikista lainsäädännön sääntelemistä sähköisistä toimista. Kiinnityshakemusten ja sähköisten panttikirjojen osalta on vielä pieniä poikkeuksia, mutta pääasiassa nämäkin toimet onnistuvat jo ensivaiheessa. Yhtenä uudistuksen tavoitteena on mahdollistaa paperiton asiankäsittely kirjaamismenettelyssä. Tosin toistaiseksi sähköiset toimintatavat ovat vaihtoehtoja perinteisille asiakirjoille. Kiinteistön kauppa ja lainhuuto Uuden lain myötä kiinteistön kauppakirja voidaan tehdä sähköisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä asiointijärjestelmässä. Sähköisessä järjestelmässä ei käytetä kaupanvahvistajaa, vaan järjestelmä valvoo, että kauppakirjan sisältö vastaa lain vaatimuksia. Sisältövaatimukset ovat samat kuin tähänkin saakka (luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä vastike). Kauppakirja laaditaan vakiomuotoiselle sähköiselle lomakkeelle. Järjestelmä tarkastaa ja täydentää kauppakirjan luonnoksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedoilla kiinteistöstä ja sen omistajasta. Kiinteistön luovutuksensaajan on rekisteröitävä omistuksensa eli haettava kiinteistölle lainhuuto. Sähköisen järjestelmän ansiosta lainhuudatus tulee vireille ilman eri hakemusta. Kiinnitys ja panttioikeus Sähköisen kiinnitysjärjestelmän avulla voidaan tehdä kiinnityksen vahvistamista ja sähköisen panttikirjan haltijaa koskevia ilmoituksia. Kiinnityksen hakemisella omistaja varaa itselleen mahdollisuuden perustaa panttioikeus kiinteistöön. Sähköinen kiinnityshakemus tulee vireille, kun hakija on hyväksynyt sen kiinnitysjärjestelmässä. Kiinnitysten etusijajärjestys määräytyy hakemuspäivän mukaan. Kiinnityshakemuksen vireilletulosta lähetetään tieto hakijalle sekä sille, joka hakemuksen mukaan on kirjattava panttikirjan saajaksi. Kun kiinnitys on vahvistettu, hakijalle annetaan panttikirja todistukseksi kiinnityksestä. Tosin sähköisen panttikirjan kyseessä ollen hakijalle ei varsinaisesti ”anneta panttikirjaa”, vaan sähköinen panttikirja muodostuu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävästä merkinnästä. Panttioikeus ei synny vielä kiinnityksellä, vaan tarvitaan kiinteistön panttaus. Panttaus tapahtuu panttaussitoumuksella. Sähköistä panttikirjaa käytettäessä panttioikeus syntyy, kun velkoja merkitään panttikirjan saajaksi. Käyttäjän tunnistaminen ja tunnistautuminen Yksi keskeisistä kysymyksistä sähköisessä asioinnissa on, millä tavoin voidaan varmistua palvelun käyttäjän henkilöllisyydestä sekä asiakirjan aitoudesta. Uudessa järjestelmässä on päädytty siihen, että yksityishenkilöt tunnistautuvat pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteen avulla tai sähköisellä henkilökortilla. Yhteisöjen puolesta taas tunnistaudutaan lähinnä Katso-tunnisteella. Katso-tunnistus on Verohallinnon ja Kelan tarjoama maksuton, yrityksiä varten luotu tapa tunnistautua viranomaisten sähköisiin palveluihin. Asiamiehen käyttäminen ja valtakirja Lakiin on otettu säännökset sähköisestä valtakirjasta. Koska kaupankäyntijärjestelmä edellyttää asiamiehen valtuutuksen todentamista, asiamiehen käyttäminen edellyttää järjestelmään ennalta tallennettua valtakirjaa. Sähköinen valtakirja annetaan muiden asiakirjojen tavoin siten, että valtuuttaja tunnistautuu kirjautuessaan käyttämään järjestelmää, täyttää valtakirjalomakkeessa edellytetyt tiedot ja hyväksyy asiakirjan. Samat säännökset koskevat sekä myyjän että ostajan antamaa valtuutusta. Valtakirjassa on mainittava asiamiehen nimi ja kaupan kohde, kiinnitysten osalta kiinnityksen kohde ja kiinnityksen suuruus.