Sale & lease back – vaihdanta vai vakuus?

Yritykset pyrkivät joskus välttämään suuria hankintoja taseensa tasapainottamiseksi tai omistamiseen liittyvän riskin välttämiseksi. Usein voikin olla houkuttelevampaa ostaa käytettävyyttä, esimerkiksi vuokraamalla toimitilat, kuin sitoa varallisuuttaan kiinteistö- tai kalustohankintoihin. Kiinteistöjen lisäksi myös muita fyysisiä tuotteita voidaan paketoida vuokratuotteiksi. Tämän mahdollistamiseksi ns. Sale and lease back -malli on eräs vaihtoehto. Käyttöomaisuuden rahoitusmallina se ei kuitenkaan ole rahoittajan kannalta ongelmaton. Monissa tilanteissa hyödykkeen vuokratuotteistaminen on tuttua. Työsuhdeleasingauto on vakiintunut konsepti ja harvalla yrityksellä olisi pääomapohjansa puolesta edes mahdollisuutta omistaa toimitilojaan. Yrityksen menestyksen kannalta avainkysymys onkin, miten saada käyttöön toiminnan ja tuotannon kannalta relevantti irtain tai kiinteä omaisuus yrityksen kannalta optimaalisella pääomarakenteella. Sale and lease back -järjestely voi tarjota vastauksen tähän kysymykseen. Miksi omistaa jos voi vuokrata Sale and lease back -mallissa toimija myy omaisuuttaan taholle, joka luovuttaa sen heti takaisin myyjän hallintaan. Hallinta ei välttämättä edes hetkeksikään siirry ostajalle. Joskus vuokrattu irtain tai kiinteä omaisuus ei ole edes ollut hallinnan saavan osapuolen omaisuutta, vaan se on hankittu toisen osapuolen rahoilla vuokralle ottavan osapuolen määritysten mukaisesti. Erona normaaliin vuokrasuhteeseen on se, että hankittavan omaisuuden on tarkoitus päätyä nimenomaan kyseisen vuokraajan käyttöön, eikä omaisuudella sellaisenaan välttämättä olisi edes käyttöarvoa kolmannelle osapuolelle. Myyvä osapuoli saa vapautettua tuotantovälineeseen sitoutuneet tai sitoutumassa olevat pääomansa, ja ostava osapuoli saa pitkäaikaisen sijoituskohteen varallisuudelleen. Kumpi lopulta on omistaja? Konkurssitilanteissa selvitetään konkurssiin asetetun yrityksen omaisuuden määrä ja laatu realisointitarkoituksessa. Lähtökohtana on oletus yrityksen hallinnassa olevan omaisuuden kuulumisesta konkurssipesän varallisuuteen. Ulkopuolisten omaisuus, vaikkapa leasingautot tai lainalaitteet eivät tietenkään tällä perusteella muutu konkurssipesän omaisuudeksi, mutta aina rajanveto vuokraesineen sisältymättömyydestä pesän realisoitavaan esineistöön ei ole itsestään selvä. Poikkeuksen tähän sääntöön muodostaa mm. niin sanottu vakuusluovutus, jonka tunnusmerkistö voi täyttyä Sale and lease back -järjestelyssä. Vakuusluovutuksen kohteeksi tulkittava velallisen hallussa olevan irtain omaisuus ei ole Suomessa vakiintuneen käytännön mukaan saanut suojaa muita velkojia vastaan konkurssitilanteissa. Vakuusluovutuksella luodaan eräänlainen vakuusvälitila suojelemaan velkojan etua luovuttamalla esineen omistusoikeus rahoituksen antajalle rahoituksen vakuudeksi. Sinänsä sopimusoikeudellisesti sitova järjestely sisältää kuitenkin edellä kuvatun riskin omaisuuden kuulumisesta konkurssipesälle. Ilman pätevän panttioikeuden perustavia ulkoisia merkkejä, hallintaa tai kirjaamista, vakuusluovutuksen saajan saatavaa käsitellään kuten muitakin etuoikeudettomia velkoja. Kiinteä ja irtain omaisuus vakuutena Kiinteän omaisuuden suhteen tilanne on selkeä, koska maakaari mahdollistaa erityisen oikeuden kirjaamisen kohdistuen kiinteistöön tai sen osaan. Toisin sanoen kiinteistöpanttiin kuuluva omaisuus voidaan erottaa omaksi pantattavaksi kokonaisuudekseen. Korkein oikeus on kuitenkin linjannut, että elinkeinotoiminnassa käytettäviin kiinteistön käyttötarkoitusta palveleviin koneisiin ja laitteisiin liittyvä erityinen oikeus on kirjattava ennen laitteiston käyttöönottoa. Käytössä olevan tuotantokoneiston myynti ja takaisinvuokraus olisi näin ollen vaikeasti suojattavissa konkurssitilanteiden varalta. Irtaimen omaisuuden kohdalla oikeusjärjestyksemme ei tunne mahdollisuutta panttioikeuden kirjaamiseen. Näin ollen velan vakuudeksi luovutettu velallisen hallussa oleva irtain omaisuus realisoidaan muun omaisuuden mukana, eikä vakuusluovutuksen saajalla ole panttivelkojaan rinnastettavaa etuoikeutta. Normaalissa vuokrasuhteessa realisointia ei voida tehdä. Milloin siis irtaimen kohdalla on kysymys vakuusluovutuksesta, ja milloin esineen omistajalle konkurssitilanteessa riskittömästä vaihdantaluovutuksesta? Omistajanvaihdostarkoitus Oikeuskirjallisuuden mukaan näytetty omistajanvaihdostarkoitus on oleellisin asia vakuusluovutustulkinnan torjumisessa. Sale and lease back olisi konkurssipesän ulottumattomissa oleva puhdas vaihdantaluovutus vain, jos on ilmeistä, että hallinnan säilymisestä huolimatta oli tarkoitus, että esine myöhemmin tulee siirtymään pois sen alkuperäiseltä omistajalta. Tämän puolesta puhuisi ainakin se, että järjestely tehdään kolmikantaisesti, uuden omistajan, luovuttajan ja ulkopuolisen rahoitusyhtiön välillä. Vastaavasti vain kaksikantainen järjestely viittaa helposti vakuusluovutuksen suuntaan. Vakuusluovutukseen viittaavat myös lunastuslausekkeet ja muut omaisuuden takaisin alkuperäisen omistajansa omistukseen siirtävät optiot. Konkurssitilanteissa erityisesti vuokranantajan riski Sale and lease back -mallilla pääomittamansa omaisuuden menettämisestä voi olla suuri. Rahoitusjärjestely voidaan kuitenkin tehdä myös siten, että riski konkurssitilanteessa poistuu tai on erittäin pieni. Aidon omistajanvaihdostarkoituksen osoittamisessa huolellisesti laadittu sopimus sekä järjestelyn oikea ajoittaminen ovat avainasemassa.