Sijoitusasunto tyhjillään

Suora kiinteistösijoittaminen, eli kiinteistön maapohjan ja sillä olevan rakennuksen omistaminen on yleisin tapa sijoittaa kiinteistöihin. Suorana kiinteistösijoittamisena pidetään myös sijoittamista asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin.  Jotta sijoittamisesta saa mahdollisimman kannattavaa, tulee verovelvollisen osata vähentää omassa tuloverotuksessaan oikein kaikki ne menot, jotka ovat tulonhankkimismenoina vähennettävissä vuokratuloista. Mitä ovat tulonhankkimismenot? Yleensä kyse on tulonhankkimismenosta, kun meno on syntynyt sen vuoksi, että henkilön tarkoituksena on ollut saada itselleen veronalaista tuloa. Sen sijaan henkilön niin sanotut elantomenot eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia. Tulonhankkimismenon ja elantomenon rajoilla liikutaan, kun verovelvollinen on käyttänyt samaa hyödykettä sekä tulonhankinnassa että yksityisiin tarkoituksiin. Henkilö voi esimerkiksi vuokrata vapaa-ajan asunnon osaksi vuotta ja käyttää sen lisäksi asuntoa itse. Vuokraustoiminnasta aiheutuneet menot, kuten välityspalkkiot ja markkinointimenot ovat vähennyskelpoisia riippumatta siitä minkä osan vuodesta asunto on ollut vuokralla. Myös vuokrausaikaan kohdistuva osa ajankulumisen perusteella määräytyvistä menoista, kuten rakennuksen poistosta tai huoneistosta maksetusta hoitovastikkeesta, on vähennyskelpoista. Miten sen sijaan arvioida tilannetta, jossa vuokrauskohde on osan vuodesta kokonaan käyttämättä? Sijoituskohteesta syntyy myös tyhjänä kustannuksia, mutta saako niitä vähentää verotuksessa? Korkein hallinto-oikeus otti kantaa asiaan ratkaisussaan KHO 2017:131. Tapauksessa henkilö oli ostanut vapaa-ajan asunnon, jota hän oli vuodesta 2005 käyttänyt vain itse ja vuodesta 2011 alkaen vuokrannut lyhytaikaisin sopimuksin myös ulkopuolisille. Vuonna 2012 vapaa-ajan asunto oli henkilön omassa käytössä 70 vuorokautta (19 %), vuokrattuna 105 vuorokautta (29 %) ja käyttämättömänä 190 vuorokautta (52 %). Asunnon käyttötarkoitus Olennaiseksi KHO:n ratkaisussa muodostui vapaa-ajan asunnon käyttötarkoituksen määrittely. KHO arvioi sitä verovelvollisen asunnon käytöstä ja sen vuokraustoiminnan järjestämisestä antaman selvityksen perusteella. Sen sijaan asunnon alkuperäiselle käyttötarkoitukselle ei annettu arvioinnissa merkitystä. Selvityksen perustella korkein hallinto-oikeus katsoi, että vapaa-ajan asuntoa oli verovuonna 2012 käytetty pääasiallisesti tulonhankkimistoiminnassa. Merkitystä ei annettu sille, että asunto oli ollut yli puolet verovuodesta tyhjillään, koska vapaa-ajan asuntojen vuokraustoiminnalle on tyypillistä, että asunnot ovat lyhytaikaisten vuokrasopimuksien vuoksi osan ajasta tyhjillään. Verovuoteen 2012 kohdistuvat menot olivat korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun mukaan vähennyskelpoisia myös siltä ajalta, kun asunto oli ollut tyhjillään, koska asuntoa oli käytetty verovuoden aikana pääasiassa tulonhankkimistoiminnassa. Verovuoden menoista oli siten vähennyskelpoista 81 % ja vähennyskelvotonta 19 %. Käyttötarkoitusta arvioitaessa otettiin huomioon myös se, että vuokraustoiminta oli tapauksessa järjestetty ammattimaisesti. Kohdetta välitti vuokrattavaksi kiinteistönvälitysliike, jonka kautta omistaja varasi myös itse kohteen käyttöönsä. Siten voitaneen sanoa, että verovelvollisen tulisi ainakin jossain määrin kyetä osoittamaan pyrkineensä vuokraamaan kohdetta myös lomasesonkien ulkopuolella, mikäli tyhjillään olon ajalta haluaa vähennyksiä tehtävän. Toisaalta kovinkaan aktiivista toimintaa ei voitane edellyttää ottaen huomioon, että kohteiden vuokraaminen saattaa olla hyvinkin vaikeaa sesonkien ulkopuolella. Vuokrauskohteen pääasiallinen käyttötarkoitus on aina ratkaistava tapauskohtaisesti kokonaisarviointina, joka perustuu verovelvollisen asiassa antamaan selvitykseen. Olennaista kuitenkin on ennen kaikkea se, miten vuokraustoiminta on järjestetty ja kuinka aktiivista vuokraustoiminta on. Vaikka kohde olisikin ison osan verovuodesta tyhjillään, saa menot vähentää, kunhan kykenee osoittamaan pyrkineensä edes joillain toimenpiteillä vuokraukseen myös tyhjillään olon aikana.