Taloyhtiön varautuminen urakoitsijan maksuvaikeuksiin

Petri Arnamo

Artikkelit Asumisen juridiikka

31.10.2024

Viime vuosina tapahtunut kustannusten ja korkojen yhtäaikainen nousu ja siitä seurannut kuluttajaluottamuksen katoaminen on johtanut rakennusalalla huomattaviin haasteisiin. Mediassa on toistuvasti uutisia rakennusalan vaikeuksista sekä merkittävän kokoistenkin urakoitsijoiden taloudellisista ongelmista ja enenevissä määrin myös konkursseista.

Taloyhtiöiden tulee olla tarkkana ja erityisen huolellisia teettäessään varsinkin suurempia saneerauksia tai korjaustöitä yhtiössä. Mikäli käy niin, että taloyhtiön valitsema urakoitsija ajautuu maksukyvyttömäksi kesken urakan ja joutuu keskeyttämään työt, voi se pahimmillaan tarkoittaa huomattavia lisäkustannuksia taloyhtiölle, kun työt joudutaan teettämään kolmannella loppuun.

Kaikkia riskejä ei voida ennakolta tietää tai edes välttää, mutta havaittavat riskit on hyvä huomioida sekä sopimusvaiheessa, että työn valvonnassa.

Urakoitsijan toimintahistoria ja taloudellisen suorituskyvyn kehittyminen ei ole tae tulevaisuudesta, mutta voi kertoa jotain.

Urakoiden kilpailuttamista ei pitäisi tehdä tuijottamalla yksinomaan ja pelkästään hintaa, vaan arvioida laajemmin, mitä rahalla saa. Liian hyvä tarjous voi olla osoitus ns. ”hätähinnoittelusta” urakan saamiseksi ja taloudellisista ongelmista taikka siitä, että jokin tarjouspyynnön osa onkin erillisveloitettavaa.

Urakkasopimus ei saa olla pakollinen paha tai muodollisuus, koska oikeilla kirjauksilla on mahdollista vahvistaa omaa oikeusasemaansa urakoitsijan ongelmien varalta, esimerkiksi sopimalla maksuerien erääntymiset riittävän moneen erään työmaan etenemisen mukaan.

Urakan kuluessa on myös olemassa tiettyjä varoitusmerkkejä, jotka voivat kertoa maksuvaikeuksista. Tässä yhtiön valvoja on tärkeässä asemassa. Mahdollisia esimerkkejä taloudellisista ongelmista ovat mm. havainnot ongelmista aliurakoitsijoiden kanssa (tyytymättömyys, poistuminen, vaatimusten kohdistaminen tilaajaan) tai urakoitsijan yllättävät ongelmat saada tarvittavia rakennustarvikkeita taikka laadusta ja sovituista toimintatavoista tinkiminen kustannussäästöjen tavoittelemiseksi.

Varoitusmerkkien osalta on kuitenkin hyvä huomata, että ne eivät yksin osoita, että urakoitsijalla on taloudellisia vaikeuksia, mutta ne voivat joissain tapauksissa viitata niihin.

Muistilista urakoitsijaa valittaessa

• Onko urakoitsijan taloudellista tilannetta pyritty selvittämään?
• Mitä tarjous sisältää, vastaako se tarjouspyyntöä ja mikä jää ulkopuolelle tai on erillisveloitettavaa?
• Mitä sopimusehtoja noudatetaan ja onko niistä sopimuksella poikettu?
• Kuinka kustannusvaikutuksellisista lisä- tai muutostöistä sovitaan?
• Ovatko maksuerät tasapainossa urakan etenemisen kanssa?
• Onko urakan valvonnasta sovittu?
• Kuinka ongelmatilanteet ja erimielisyydet urakassa ratkaistaan?

Petri Arnamo