Vuokrasopimuksen pysyvyys vapaaehtoisessa luovuksessa

Edelle

Artikkelit

19.02.2018

Vuokranantajan vaihtuminen ei pääsäännön mukaan vaikuta vuokrasopimukseen. Vuokrasopimus siis pysyy voimassa, vaikka vuokrahuoneiston omistaja vaihtuu. Edellytyksenä vuokrasopimuksen pysyvyydelle kuitenkin on, että vuokrasopimus täyttää laissa säädetyt vaatimukset.

Huoneiston vuokrauksesta säädetään kahdessa eri laissa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ja liikehuoneiston vuokrauksesta laissa liikehuoneiston vuokrauksesta. Kummankin lain pääsääntö on, että kauppa ei riko vuokraa. Laeissa on kuitenkin säädetty edellytyksistä, joiden on täytyttävä, jotta vuokrasopimus pysyisi vuokrakohteen omistajanvaihdoksesta huolimatta voimassa. Pääedellytyksenä on, että vuokrakohteen omistaja on vaihtunut vapaaehtoisen luovutuksen johdosta. Pääsääntö ei näin ollen päde tilanteisiin, joissa vuokrakohteen omistus on vaihtunut esimerkiksi pakkohuutokaupan seurauksena.

Vapaaehtoinen luovutus

Vapaaehtoisella luovutuksella tarkoitetaan esimerkiksi kauppaa tai lahjaa. Vuokrakohteen vuokranantaja on voinut esimerkiksi myydä asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeensa tai antaa ne lahjaksi vuokrakohteen uudelle omistajalle. Vapaaehtoisiin luovutuksiin rinnastetaan myös tilanteet, joissa omistusoikeus on siirtynyt avio-oikeuden tai naimaosan perusteella, testamentin tai perintöoikeuden nojalla taikka yhteisomistussuhteen purkamisen johdosta.

Aina vuokranantajan oikeus antaa huoneisto vuokralle ei perustu omistusoikeuteen. Vuokranantaja voi itse olla vuokralaisena huoneistossa, jota hän vuokraa edelleen yhdelle tai useammalle omalle vuokralaiselleen. Vuokraoikeuden pysyvyydestä säädetty koskee omistusoikeuden ohella myös tällaisten muiden oikeuksien luovutuksia tai siirtymisiä.

Vuokrasopimusta koskevat edellytykset

Edellytyksenä vuokrasopimuksen pysyvyydelle on, että vuokralainen on ennen omistusoikeuden vaihtumista ottanut huoneiston hallintaansa. Mikäli vuokralainen ei ole vielä ehtinyt ottaa huoneistoa hallintaansa, vuokrasopimus ei automaattisesti sido huoneiston uutta omistajaa.

Aikaisemman omistajan tekemä vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa myös silloin, jos aikaisemman omistajan ja uuden omistajan väliseen luovutussopimukseen on otettu nimenomainen maininta vuokrasopimuksen pysyvyydestä. Tällöin myös sellainen vuokrasopimus, jonka nojalla vuokralainen ei ole vielä ottanut huoneistoa hallintaansa, on sitova uutta omistajaa kohtaan.

Vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa lisäksi silloin, kun vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys.

Uuden omistajan oikeus purkaa vuokrasopimus

Mikäli uusi omistaja haluaa purkaa vuokrasopimuksen sillä perusteella, että edellä selostetut vuokrasopimuksen pysyvyydelle säädetyt edellytykset eivät täyty, hänen on käytettävä tätä oikeuttaan kuukauden kuluessa saannostaan. Jos hän ei saannon hetkellä ole tiennyt vuokrasopimuksen olemassaolosta, määräaika lasketaan siitä, kun hän sai tiedon sopimuksesta. Tästä seuraa, että myös sellainen vuokrasopimus, joka ei täytä lain vaatimia edellytyksiä, pysyy voimassa, jos uusi omistaja ei ole vedonnut vuokrasopimuksen pätemättömyyteen määrätyssä ajassa.

Huomioitava kuitenkin on, että vuokranantajan vaihtumista koskevat säännökset määräävät vain sen, jatkuuko vuokrasopimus automaattisesti huoneiston uuden omistajan ja vuokralaisen kesken. Uudella omistajalla on joka tapauksessa aina käytettävissään kaikki lain mukaan vuokranantajalle kuuluvat muut oikeudet irtisanoa tai purkaa vuokrasopimus.

Säännösten pakottavuus

Edellä kuvatut säännökset vuokraoikeuden pysyvyydestä ovat pakottavaa lainsäädäntöä. Ehdot, joilla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta, ovat mitättömiä. Vuokrasopimukseen ei näin ollen voida ottaa esimerkiksi ehtoa, jonka mukaan vuokrasopimus päättyisi automaattisesti silloin, kun vuokrakohteen omistaja vaihtuu.

Jos vuokrasopimus päättyy vuokranantajan vaihtumisen takia, vuokralaisella on tietyin edellytyksin oikeus saada korvaus tästä aiheutuneesta vahingosta.

Niina Uski