Vuokravakuus vuokranantajan turvana

Kristiina Hämäläinen

Artikkelit

08.03.2023

Vuokravakuus eli takuuvuokra kattaa vuokranantajalle syntyneet tosiasialliset kulut silloin, kun vuokralainen on laiminlyönyt velvoitteitaan. Vuokravakuus onkin yksi vuokranantajan tärkeimmistä keinoista ennakoida vuokralaisen sopimusrikkomuksista aiheutuvia vahinkoja tai tappioita. Vuokranantajalla on oikeus pidättää vakuudesta osa, joka vastaa joko maksamattomia vuokria tai muusta kuin huoneiston tavanomaisesta kulumisesta aiheutuneiden vaurioiden korjauskustannuksia.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 1 luvun 8 §:n mukaan voidaan sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalta, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan. Vuokravakuuden määrä voi olla enintään kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava. Liikehuoneistojen vuokravakuuden enimmäismäärää ei ole lailla säännelty.

Yleisimmin vuokravakuutena käytetään rahaa pankkitalletuksen muodossa. Rahan lisäksi tai sijasta voidaan kuitenkin käyttää muutakin varallisuutta, kuten henkilötakausta, osakkeita tai kiinteää omaisuutta.

Vuokranantaja vastaa tavanomaisesta kulumisesta
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 2 luvun 25 §:n mukaan vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Vuokrasopimuksen päättyessä vuokranantajalla ja vuokralaisella voi olla erilainen näkemys siitä, mikä on asunnon tavanomaista kulumista ja mikä taas tuottamuksellisesti tai jopa tahallisesti aiheutettua kulumaa tai vauriota. Vuokravakuus ei ole mikään vuokranantajalle kuuluva automaattinen remonttiraha, kuten usein virheellisesti uskotaan. Osa vuokralaisen maksamasta vuokrasta on nimenomaan tarkoitettu siihen, että huoneistoa kunnostetaan aika ajoin.

Tavanomaisesta kulumisesta on kyse, kun vaurio on selvästi syntynyt pitkän ajan kuluessa. Vuokralainen ei vastaa huoneiston pintojen pienistä kolhuista, jäljistä, pintanaarmuista tai värjäymistä. Myöskään taulujen, hyllyjen ja muiden vastaavien asumiseen ja sisustamiseen tyypillisesti liittyvien esineiden kiinnittäminen ja tarvittavien reikien tekeminen seinille ei ole kiellettyä siten, että vuokranantaja voisi jälkien paikkaamisesta pidättää vuokravakuutta. Myös esimerkiksi 15 vuotta vanhan jääkaapin rikkoutuminen on normaalia tavanomaista kulumista.

Sängyn tai sohvan jaloista syntyneet painaumat lattiassa ovat normaalia kulumaa toisin kuin naarmut lattiassa, jotka ovat syntyneet sängyn tai sohvan raahaamisesta lattiaa pitkin asunnosta pois. Myöskään esimerkiksi pienten lasten seinille piirtelyä ei voida katsoa vuokranantajan vastattavaksi huoneiston tavanomaiseksi kulumiseksi. Vuokralainen vastaa vuokranantajalle myös esimerkiksi vieraidensa aiheuttamista vahingoista.

Lemmikkieläimet aiheuttavat suhteellisen usein erimielisyyksiä vuokrasuhteessa. Se, että vuokranantaja on tietoinen vuokrahuoneistossa asuvasta lemmikkieläimestä, ei vapauta vuokralaista korvausvastuusta, jos koira tai kissa naarmuttaa lattiat tai repii tapetit.

Vakuuden pidätys tai palautus
Koko vuokravakuus on palautettava vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä, jos huoneisto on kunnossa ja vuokrat maksettu. Vakuutta pidättäessä tulee muistaa, että sitä ei ole oikeutta pidättää enempää kuin mikä on tarpeen vakuusturvattujen saatavien kattamiseksi. Vakuus tulee suorittaa takaisin viivytyksettä vuokrasuhteen päätyttyä. Yksityishenkilön ollessa vuokranantajana tämä tarkoittanee enintään muutamia päiviä.

Vuokravakuuden käyttäminen on tavanomaista silloin, kun vuokralainen on laiminlyönyt loppusiivouksen. Siisteyskäsityksiä tosin on monenlaisia, mistä syystä loppusiivouksen tasosta tulee melko usein osapuolten välille erimielisyyksiä. Suositeltavaa onkin ennen suoraa vakuuden pidättämistä kehottaa vuokralaista oikaisemaan puutteet loppusiivouksessa. Pääsääntönä on, että huoneisto tulee luovuttaa vastaavassa siisteystasossa kuin mitä se on ollut vuokralaisen saadessa sen alkujaan hallintaansa.

Vuokranantajan on tehtävä vuokralaiselle kirjallinen ilmoitus vuokravakuuden pidättämisestä kokonaan tai osittain. Vuokranantajan on esitettävä selvitys siitä, mitä kuluja vuokravakuuden pidättämisellä katetaan. Esimerkiksi siivouspalvelun käytöstä tulee toimittaa vuokralaiselle erittely, josta ilmenee ostetut tunnit ja tuntipalkka. Samoin lukkojen uudelleen sarjoituksesta syntyy kuluja, jos vuokralainen ei vuokrasuhteen päättyessä palauta kaikkia hänelle luovutettuja avaimia. Tällaisista vuokravakuudesta pidätettävästä kuluerästä on esitettävä selvitys vuokralaiselle.

Huoneiston kunnon dokumentointi ehkäisee riitoja
Vuokranantajalla on näyttötaakka vuokrahuoneiston virheiden ja vaurioitumisen syntyajankohdasta. Vuokrakohteen kunnon huolellinen dokumentointi on suositeltavaa ja kummankin osapuolen etu erimielisyyksien ehkäisemiseksi. Vuokrasuhteen alkaessa ja päättyessä on suositeltavaa pitää yhteinen huoneiston tarkastus, josta laaditaan kirjallinen vapaamuotoinen pöytäkirja, jota valokuvat ja mahdolliset videot voivat havainnollistaa. Kun vuokrahuoneiston kunto on vuokrasuhteen alussa dokumentoitu huolellisesti, on vuokrasuhteen päättyessä olemassa selkeämmät lähtökohdat arvioida sen kuntoa.

Vuokravakuuden palautukseen liittyviä erimielisyyksiä voidaan välttää myös kirjaamalla vuokrasopimukseen vuokralaiselle luovutettavien avainten lukumäärä. Vuokrasuhteen päättyessä voidaan riidattomasti todeta vuokranantajalle palautuneiden avainten lukumäärä ja välttää siten enemmät riitaisuudet esimerkiksi lukkojen uudelleen sarjoittamisesta syntyvien kustannusten perusteesta.

Jos vuokrasuhteen osapuolten välille ei synny sopua vuokravakuuden käyttämisestä, asiaan voidaan hakea ratkaisua joko kuluttajariitalautakunnasta tai tuomioistuinteitse. Käsittely kuluttajariitalautakunnassa on osapuolille ilmaista, mutta sieltä saatava ratkaisu ei ole ulosottokelpoinen. Ulosottokelpoisen tuomion voi saada käräjäoikeudesta, jossa käsittely on maksullista ja ratkaisun saamisessa voi kestää jopa vuoden.