Aikansa elänyt muotovaatimus

Anna Oksanen

Blogit

07.12.2015

Kiinteistön kaupalle on säädetty maakaaressa ankarat muotovaatimukset. Erityisen suhteettomalta nykypäivänä tuntuu kaupanvahvistajan käyttämistä koskeva vaatimus. Kaiken kukkuraksi muotovaatimukset koskevat myös kiinteistön kaupan esisopimusta. Ostotarjous ja siihen annettu hyväksyvä vastaus ovat siis vailla merkitystä, ellei niitä ole kirjattu paperille ja asiakirjaa allekirjoitettu virallisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa.

Myös Korkein oikeus joutui jokin aika sitten muistuttelemaan kiinteistön kaupan muotovaatimuksista (KKO 2015:80). Kunta ja yhtiö olivat tehneet tapauksessa yritystilasopimuksen. Sopimus koski rakennuspaikkaa ja rakennusta, jonka kunta oli sitoutunut peruskorjaamaan yhtiön tarpeiden mukaiseksi. Sopimuksen mukaan yhtiö suorittaisi kunnalle 12 vuoden aikana lunastushinnan, minkä jälkeen kiinteistön omistusoikeus siirrettäisiin yhtiölle eri asiakirjalla. Sopimuksessa oli sen purkautumisen seurauksia koskeva ehto. Kunnan purettua sopimuksen yhtiö vaati, että kunta sopimusehdon mukaisesti palauttaa yhtiön maksamia lunastushintaeriä. Kunta kiisti yhtiön sopimusehdon sisältöä koskevan tulkinnan.

Korkein oikeus katsoi, että kyse oli kiinteistön kaupan esisopimuksesta. Esisopimusta ei ollut tehty maakaaren 2 luvun 1 ja 7 §:ssä säädetyllä tavalla. Koska kiinteistön kauppaa ja esisopimusta koskevan määrämuodon noudattaminen otetaan huomioon viran puolesta, Korkein oikeus katsoi, että esisopimus sen purkamista koskevine ehtoineen oli pätemätön.

Lopputulos oli odottamaton paitsi jutun asianosaisille (joista siis kumpikaan ei alemmissa oikeusasteissa vedonnut tai edes kiinnittänyt huomiota muotovaatimukseen), myös käräjä- ja hovioikeudelle. Muotovaatimusten tarkoitus lienee toteuttaa osaltaan oikeusvarmuutta. Nyt taisi käydä toisin päin. Mitä tarkoitusta tällaisessa tapauksessa muotovaatimus loppujen lopuksi sitten palvelee? Alkujaan kaupanvahvistajan käyttö lienee koettu tarpeelliseksi lähinnä siksi, että kiinteistöihin on ollut sitoutuneena merkittävä osuus suomalaisten varallisuudesta. On ollut hyvä, että joku hieman valvoo, miten tämä omaisuus vaihtaa omistajaa ja varmistaa samalla myös sen, että julkinen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri sisältää ajantasaiset ja luotettavat tiedot omistussuhteista. Tänä päivänä suomalaisten rahaa on kuitenkin kiinni paljon muussakin ja ehkä ennen kaikkea muussa. Ihan loogiselta ei enää tunnu se, että miljoonien eurojen asunto-osakkeiden kauppoja voidaan tehdä pätevästi suullisesti, mutta Juupajoen 7.000 euron mummon mökin omistajanvaihdoksen toteuttamiseksi pitää soittaa maistraattiin ja nöyrästi tiedustella vapaana olevia kaupanvahvistajia.

Hyvä yritys helpottaa kiinteistön kauppaa on ollut Maanmittauslaitoksen ylläpitämä sähköinen kiinteistökaupan verkkopalvelu. Palvelu ei kuitenkaan ole saavuttanut yleisön suosiota sanottavassakaan määrin, ja palvelun suhteellisen hankalan käytettävyyden vuoksi se ei ole yleisesti myöskään kiinteistönvälitysliikkeiden käytössä.

Korkein oikeus teki varmasti ainoan mahdollisen ja oikean ratkaisun katsoessaan esisopimuksen pätemättömäksi. Lait on säädetty noudatettaviksi. Ratkaisu pistää kuitenkin miettimään, olisiko kuitenkin jo korkea aika vapauttaa kaupanvahvistajat tehtävästään. Heidän olemassa olonsa ja tarkoituksen kun näyttävät unohtaneen jo käräjä- ja hovioikeudetkin.