Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Petri Arnamo

Blogit

07.03.2017

Kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Laki antaa selvän tuntuiset ohjeet siitä, mikä kuuluu yhtiön vastuulle ja mikä taas osakkeenomistajan vastuulle. Tästä huolimatta asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan välisissä riitaisuuksissa on yksi yleisimmistä aiheista nimenomaan kunnossapitovastuun jakautuminen ja syntyneiden korjaus- ja remonttikulujen korvaaminen. Mistä tämä sitten johtuu?

Asunto-osakeyhtiöoikeudellinen lainsäädäntö ja sitä koskeva oikeuskäytäntö voi olla monimutkaista maallikoille ja ammatti-isännöitsijällekin säännösten tulkinta saattaa välillä olla haastavaa.

Esimerkkinä voidaan nostaa esiin jokaisesta huoneistosta löytyvät vesihanat. Laki sanoo, että asunto-osakeyhtiö vastaa vesi- ja muista sen kaltaisista ns. perusjärjestelmistä. Eli lähtökohtaisesti voidaan todeta asunto-osakeyhtiön vastaavan vesihanan kunnosta ja olevan velvollinen korjaamaan tai uusimaan sen tarvittaessa. Lakiin kirjattu velvoite koskee kuitenkin vain sitä tasoa, joka huoneistoissa alun perin on ollut tai joka myöhemmin esim. peruskorjauksen yhteydessä on määräytynyt yhtiön perustasoksi. Varsin usein kuitenkin tilanne on se, että osakkeenomistaja tai mahdollisesti jo edellinen osakkeenomistaja on vaihtanut huoneistoon laadukkaamman ja hienomman hanan kuin yhtiön perustasoinen hana. Tällöin osakkeenomistaja onkin itse velvollinen vastaamaan perustason ylittävän hanan korjauksesta tai uusimisesta. Perustasoa arvioitaessa ei anneta merkitystä sille, minkälaiseen tasoon osakkeenomistajat ovat omia huoneistojaan korjanneet. Oman mausteensa kunnossapitovastuun jakautumiseen tuo toisaalta myös se, että asunto-osakeyhtiö on saattanut ottaa yhtiöjärjestykseen poikkeavia määräyksiä kunnossapitovastuusta, jotka luonnollisesti myös pitää huomioida asiassa.  

Asiaa ei helpota myöskään se, että usein erimielisyystilanteissa voidaan vastakkaisiakin näkökulmia perustella lakiin nojautuen. Siksi sekä yksittäisen osakkeenomistajan, että asunto-osakeyhtiön hallituksen kannattaa olla yhteydessä asianajajaan tai muutoin erityisen pätevöityneeseen lakimieheen, jos omia tai yhteisiä asioita hoitaessa tuntuu siltä, että yksittäinen osakkeenomistaja tai asunto-osakeyhtiö on joutumassa maksumieheksi jollekin, mikä menettelynä vaikuttaa kohtuuttomalta tai osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaavalta.

Yhteydenotto asianajajaan on usein hyvä tehdä heti epäselvyyden tai tulkintaerimielisyyden syntyessä, jotta riita ei pääse aiheettomasti laajenemaan.  Vaikka osakkeenomistajilla keskenään tai suhteessa asunto-osakeyhtiöön olisikin ajoittain tulkintaerimielisyyksiä kunnossapitovastuusta, tulisi kuitenkin aina pyrkiä siihen, että asian selvittelyn jälkeen kaikki sopisivat jälleen seuraavissa kevättalkoissa saman hiiligrillin ympärille makkaraa grillaamaan.