Hometalosta eroon kaupan purulla?

Anna Oksanen

Blogit

18.09.2015

Korkein oikeus antoi 7.9.2015 ennakkopäätöksen (2015:58) tapauksessa, jossa oli kysymys kiinteistön kaupan purkamisesta kohteessa olleen salaisen virheen perusteella. Tapauksessa A oli vuonna 2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset olivat KKO:n mukaan suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Korjauskustannuksiin liittyi myös KKO:n mukaan suuria epävarmuustekijöitä ja kaiken kaikkiaan virhettä oli pidettävä niin olennaisena, että kauppa purettiin.

Useat nykyiset asiakkaani ottivat tapauksen julkistamisen jälkeen minuun yhteyttä ja vaativat hinnanalennusvaatimusten muuttamista kaupan purkuun. Uudet asiakkaat ottivat yhteyttä; nyt olisi vihdoin mahdollista päästä omasta hometalosta eroon, vaikka korjauskulut eivät ylitä 40 % kauppahinnasta. Tapauksen uutisoinnista saikin helposti sen käsityksen, että kynnys kaupan purkamiselle aiempaan nähden olisi huomattavasti alentunut. Näin ei kuitenkaan mielestäni ole.

Kaupan purkamisen edellytyksiä harkittaessa keskitytään harmittavan usein vain siihen, mitä virheen korjauskustannukset tulevat olemaan. Tähän liittyy myös se ikuinen ongelma, ettei korjauskuluja luonnollisesti voi ainakaan kovin tarkkaan tietää, ennen kuin kohde on tosiasiassa korjattu. Tavarantarkastajat ja muut asiantuntijat voivat toki esittää näkemyksensä tulevista korjauskuluista, jotka vastapuoli pääsee suhteellisen helposti kiistämään. Purun edellytyksiä harkittaessa on lähes säännönmukaisesti unohdettu, että virheen olennaisuutta harkittaessa huomioon pitäisi ottaa myös muita tekijöitä, kuin korjauskustannusten suuruus suhteessa kauppahintaan. Tätä todistaa osaltaan hovioikeuden tapauksessa antama tuomio, jonka mukaan purun edellytykset eivät täyttyneet, kun toteen näytetyt korjauskulut jäivät alle 40 % kauppahinnasta. Pitäisi muistaa, että olennaisuuteen vaikuttavat myös muut tekijät, kuten esimerkiksi se, voiko kohdetta käyttää aiottuun tarkoitukseen tai voiko virheen korjata kohtuullisessa ajassa. Kanta on omaksuttu aiemmin myös oikeuskirjallisuudessa.

Sanottua vasten on täysin johdonmukaista, että KKO:n ennakkopäätöksessä ratkaisevana pidettiin sitä, että virheet oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä, jotta kiinteistöä voitaisiin käyttää asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkuminen estää. Lisäksi annettiin merkitystä luonnollisesti sille, että virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. KKO kiinnitti huomiota myös siihen, ettei asunnossa voinut asua ennen vaurioiden korjausta. Ennen kaikkea KKO muistutti lainsoveltajia siitä, että virheen olennaisuuteen voivat vaikuttaa myös korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät. Kun kaikki tämä huomioitiin yhdessä, ei merkitystä ollut sillä, että arvioidut korjauskustannukset olivat vain noin 29 % kauppahinnasta.

Käytännössä KKO:n antama ennakkopäätös ei vaikuttanut työhöni tai siihen minkälaisia neuvoja annan asiakkaille kaupan purun ja hinnanalennuksen suhteen. Sen sijaan ennakkopäätös antoi minulle lisää itsevarmuutta tapauksiin, joissa korjauskulut jäävät alle maagisen 40 %. Sitä kun ei ole koskaan missään pykälässä sanottu, että korjauskulut pitäisivät niin paljon olla.