Huoneiston puhtaanapidon ja siivoamisen laiminlyönti oikeutti vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen

Juhani Ekuri

Asumisen juridiikka Blogit

22.11.2022

Korkein oikeus antoi vastikään ratkaisun KKO 2022:61, jossa linjattiin vuokranantajan mahdollisuutta purkaa asuinhuoneiston vuokrasopimus huoneiston puhtaanapidon ja siivoamisen laiminlyönnin perusteella.

Huoneenvuokralain 25 §:n mukaan vuokralaisella on velvollisuus hoitaa huoneistoa huolellisesti ja vastaavasti 61 §:n mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti, paitsi jos menettelyllä on vähäinen merkitys. Huoneenvuokralaista tai sen esitöitä ei kuitenkaan tarkemmin ilmene, mitä huoneiston huolellisella taikka vastaavasti huonolla hoitamisella tarkoitetaan.

Korkeimman oikeuden ratkaistavana olleessa tapauksessa vuokralainen oli laiminlyönyt vuokraamansa asuinhuoneiston puhtaanapidon ja siivoamisen säilyttämällä huoneistossa huomattavan suurta määrää tavaraa. Arvioitavana siis oli, voidaanko tällaista laiminlyöntiä pitää vuokrasopimuksen purkamiseen oikeuttavana huoneiston huolimattomana hoitamisena.

Korkein oikeus lähti arvioinnissaan ensinnäkin siitä, että huoneiston huolellisena hoitamisena voidaan pitää tavanomaista asumista ja sitä, että vuokralainen toiminnassaan ja eri tilanteissa huomioi sen, että huoneisto on toisen omaisuutta. Edelleen huoneiston huolelliseen hoitamiseen voidaan katsoa kuuluvan ainakin huoneiston tavanomainen puhtaanapito ja sen siivoaminen. Tätä Korkein oikeus perusteli sillä, että puhtaanapidon ja siivoamisen laiminlyönti voi johtaa paitsi huoneiston pintojen ylimääräiseen kulumiseen ja vahingoittumiseen, myös esimerkiksi hajuhaittojen tai tuholaisongelmien aiheuttamiin terveyshaittoihin. Huoneiston pintoja peittävä liiallinen tavaramäärä estää tyypillisesti huoneiston tarpeellisen puhtaanapidon ja siivoamisen sekä vaikeuttaa vesivuotojen tai muiden vahinkojen havaitsemista.

Korkein oikeus totesi myös, että suuri tavaramäärä huoneistossa lisää yleensä palokuormaa, mikä tulipalon syttyessä voi muodostaa riskin huoneiston ja talon asukkaille sekä muille talossa oleskeleville henkilöille. Suuri tavaramäärä voi tukkia myös hätäpoistumisteitä ja rajoittaa pelastushenkilökunnan liikkumista huoneistossa. Siten myös tavanomainen koti-irtaimisto voi muodostaa huoneiston huonoon hoitamiseen liittyvän purkamisperusteen, jos tavaramäärä on selvästi liiallinen.

Korkein oikeus päätyi johtopäätökseen, jonka mukaan vuokranantajalla on oikeus edellyttää vuokralaiselta tämän hallitseman huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista siten, että vuokralaisen menettely ei ole omiaan vahingoittamaan huoneistoa esimerkiksi tulipalon tai muun merkittävän vahingon vaaran johdosta. Huoneiston huonoa hoitamista koskevan purkamisperusteen täyttyminen ei edellytä konkreettisen vahingon aiheutumista. Näin ollen myös suuren tavaramäärän säilyttämistä huoneistossa sekä huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista koskevan velvollisuuden olennaista laiminlyömistä voidaan olosuhteista riippuen pitää huoneiston huonona hoitamisena.

Korkein oikeus totesi, että kyseessä olevassa tapauksessa vuokralaisen hallinnassa olleessa huoneistossa oli ollut selvästi liikaa tavaraa. Tällaisen tavaramäärän säilyttäminen vuokranantajan antamista varoituksista huolimatta oli huoneiston huonoa hoitamista.

Korkein oikeus totesi myös, että asialla ei ollut vain vähäinen merkitys siitäkään huolimatta, että tapauksessa oli riidatonta, että vuokralaisella oli aivovamma, joka aiheutti hänelle väsymystä ja vaikeuksia toiminnanohjauksessa ja keskittymiskyvyssä, ja että A oli asunut huoneistossa vuodesta 2001 ja vuokranantaja oli Helsingin kaupungin kokonaan omistamana, voittoa tavoittelematon kunnallinen vuokrataloyhtiö, jolla on Korkeimman oikeuden mukaan yleensä paremmat edellytykset sietää paitsi vuokranmaksun laiminlyöntejä myös vuokralaisen muiden velvollisuuksien vastaista toimintaa kuin esimerkiksi yksittäisen asuinhuoneiston vuokralle antaneella yksityishenkilöllä.

Edellä mainituin perustein Korkein oikeus totesi, että vuokranantajalla oli ollut oikeus purkaa vuokrasopimus.

Ratkaisu täydentää Korkeimman oikeuden aiempaa ratkaisukäytäntöä, jossa on mm. aiemmin arvioitu vuokranantajan oikeutta purkaa vuokrasopimus vuokranmaksun laiminlyönnin johdosta (KKO 2003:71) sekä luvattomasti teetettyjen muutostöiden vuoksi (KKO 1991:96).