Kenellä on etuoikeus asunto-osakeyhtiön autopaikkoja jaettaessa?

Anniriina Rantanen

Asumisen juridiikka Blogit

08.01.2025

On hyvin tavallista, että kaupunkialueella asunto-osakeyhtiön autopaikat eivät riitä kaikille asunto-osakeyhtiön asukkaille. Tämä saattaa herättää talossa asuvien osakkaiden, sijoittajaosakkaiden ja sijoittajaosakkaiden vuokralaisten keskuudessa kysymyksiä esimerkiksi siitä, mihin etuoikeusjärjestykseen eri asemassa olevat tahot tulisi autopaikkoja jaettaessa asettaa. Voiko esimerkiksi talossa asuvalla autollisella osakkaalla olla etuoikeus yhtiön autopaikkaan ennen sijoittajaosakasta, joka käyttää asuntoa silloin tällöin esimerkiksi loma-asuntonaan, ja jolla on näinä aikoina tarve autopaikalle?

Autopaikkoja jaettaessa lähtökohtana on yhdenvertaisuusperiaate, joka tarkoittaa sitä, että asunto-osakeyhtiön kaikilla osakeryhmillä on yhtäläinen oikeus autopaikkaan, mikäli autopaikoista ei ole otettu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen erillisiä määräyksiä. Siten esimerkiksi sijoittajaosakkaalla on lähtökohtaisesti yhtäläinen oikeus autopaikkaan kuin talossa asuvalla osakkaalla. Mikäli näin ei olisi, yhtiön osakkeenomistajat olisi asetettu autopaikkaoikeuden perusteella erilaiseen asemaan. Myös sijoittajaosakkaiden vuokralaisilla tulee olla yhtäläiset oikeudet hakea ja saada autopaikka kuin muillakin talossa asuvilla tai toimivilla tahoilla, joilla on huoneisto hallinnassaan. Sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole kuitenkaan otettu kantaa eri tahojen väliseen etuoikeusjärjestykseen tilanteessa, jossa autopaikkoja on vähemmän kuin niitä tarvitsevia. Asunto-osakeyhtiölaissa ei myöskään ole arvioitu sitä, mikä merkitys autopaikkoja jaettaessa on autopaikan tosiasiallisella tarpeella. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä on voitu laatia tarveharkintaan perustuvia autopaikkasääntöjä ja jonotuslistoja. Etusijalle on saatettu asettaa talossa asuvat autolliset, joihin on luettu asukasosakkaat sekä heidän vuokralaisensa että sijoittajaosakkaiden vuokralaiset, mutta ei sellaisia sijoittajaosakkaita, jotka käyttävät asuntoa niin sanottuna kakkosasuntona. Tällaiset asuntoa kakkosasuntona käyttävät sijoittajaosakkaat ovat sijoittuneet autopaikkajonossa vasta talossa asuvien jälkeen.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty eriäviä näkökulmia siitä, onko edellä mainitun kaltaiset tarveharkintaan perustuvat autopaikkasäännöt yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia vai eivät. Koska autopaikkasääntöjen yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumiseen saattaa sisältyä näin ollen tulkinnanvaraisuuksia, on autopaikkasääntöjä laadittaessa syytä kääntyä asianajajan puoleen. Joka tapauksessa autopaikkasäännöt tulee laatia yhtiökohtaisesti, ottaen huomioon muun muassa autopaikkojen jakoperiaate (esimerkiksi jonotusjärjestely tai arvonta), autopaikkojen omistussuhteet (osakashallinnassa olevat ja/tai yhtiön hallinnassa olevat autopaikat) sekä autopaikkojen laatu ja ominaisuudet (katokset, parkkihallit, latauspisteet). Yhteisesti sovitut säännöt autopaikkojen jakamisesta ennaltaehkäisevät ristiriitoja helpottavat jakamisen käytännön toteuttamista.

Anniriina Rantanen