KKO 2019:41: Onko sittemmin haitalliseksi aineeksi todetun, mutta rakennusaikana yleisesti käytetyn rakennusmateriaalin löytyminen kiinteistöstä laatuvirhe?

Petri Arnamo

Blogit

21.05.2019

Korkein oikeus on 9.5.2019 antanut ratkaisun KKO 2019:41, jossa on arvioitu sitä, voidaanko 1950-luvulla rakennetun peruskorjaamattoman talon rakenteista löytyvää kivihiilipikeä eli kreosoottia pitää kiinteistön laatuvirheenä vai ei.

Tausta

Kyseisessä tapauksessa ostajat olivat vuonna 2011 hankkineet noin 200.000 euron kauppahinnalla kiinteistön ja ryhtyneet sitä kaupan jälkeen kunnostamaan. Myöhemmin vuonna 2015 ostajat olivat havainneet, että kiinteistön rakenteissa on kivihiilipikeä. Ostajat vaativat ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti huomattavaa hinnanalennusta, joihin myyjä ei kumpaankaan suostunut. Ostajat nostivat asiassa kanteen. Kanteen perusteena ostajat totesivat olevansa oikeutettuja luottamaan siihen, että myydyllä kiinteistöllä oleva asuinrakennus oli asumiskelpoinen ja ettei siinä ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita. Myyjät puolestaan katsoivat vastineessaan, että kivihiilipiki/kreosootti oli ollut rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 1950-luvulla rakennetussa, peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodostanut laatuvirhettä. Myyjät toivat esiin myös, että pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen neljä vuotta kaupanteon jälkeen tehtyä rakenteiden purkua, eikä kiinteistöllä ollut havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä. Rakennuksesta ei myyjän mukaan näin ollut aiheutunut terveyshaittaa kaupantekoaikana.

Käräjä- ja hovioikeus olivat päätyneet ratkaisuissaan purkamaan kaupan siinä olleen virheen vuoksi ja määränneet myyjän palauttamaan kauppahinnan ostajille.

Kiinteistön laatuvirheen arviointi korkeimmassa oikeudessa

Kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Tällä tarkoitetaan tilannetta, jossa kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Kun arvioidaan sitä, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta tai rakennuksen osasta on kyse, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan kohteelta edellyttää.

Peruskorjaamattomien rakennusten osalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää, että rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Yleensä ei voida katsoa, että kiinteistössä olisi virhe vain sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä.

Asumisen estävä terveyshaitta on kuitenkin yleensä aina laatuvirhe, jos ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa.

Korkein oikeus totesi, ettei puheena olevassa rakennuksessa ollut käytetty kivihiilipikeä tavanomaisesta poikkeavalla tavalla. Kiinteistössä ei näin ollen ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä. Korkein oikeus on tämän jälkeen vielä erikseen arvioinut kysymystä siitä, haihtuuko rakenteissa olevasta kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän johdosta virhe?

Korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa. Kysymyksessä olevan rakennuksen huoneilmaa ei ole kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla eikä asiassa ole esitetty muutakaan välitöntä näyttöä siitä, onko huoneilmassa ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä. Korkein oikeus totesi riidattomaksi seikaksi, että kivihiilipielle ominainen haju oli havaittu vasta rakenteita avattaessa.

Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe. Korkein oikeus hylkäsi kanteen.

Mitä on kivihiilipiki/kreosootti?

Kivihiilipiki/kreosootti on terveydellinen haitallinen aine, jota on aiemmin käytetty sen hyvän kosteus- ja vedeneristyskyvyn vuoksi yleisesti rakennusten eristysmateriaalina. Vuonna 2003 annetun asetuksen voimaantulon jälkeen kivihiilipikeä on saanut käyttää vain teollisuudessa ja ammattikäytössä. Kivihiilipien käyttöä on rajoitettu, koska siitä haihtuu terveydelle haitallisia ja syöpävaarallisia PAH-yhdisteitä, joita kiinteistössä käytettynä pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmanvirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi.

Kivihiilipiki on helposti tunnistettava sen ”ratapölkkymäisestä” ominaistuoksusta.

Vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu. Suurin osa kivihiilipien sisältämistä PAH-yhdisteistä on kiinni hiukkasissa eikä siis kaasumaisessa olomuodossa. Jos kivihiilipien päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia, kivihiilipiestä hiukkasiin sitoutuneita terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä ei juuri kulkeudu huoneilmaan. Vanhan kivihiilipikikerroksen pintaosa on passivoitunut ja sen läpi haihtuu hyvin hitaasti kaasumaisia yhdisteitä. Kun pintaosa rikotaan, sen alta paljastuvasta uudesta pinnasta haihtuu merkittävästi enemmän ja nopeammin kaasumaisia yhdisteitä.