Korvausvastuusta ja ilmoittamisvelvollisuudesta asunto-osakeyhtiössä

Petri Arnamo

Blogit

07.09.2021

Korkein oikeus on kesällä 2021 antanut mielenkiintoisen asunto-osakeyhtiön kunnossapitoa koskevan ennakkoratkaisun KKO 2021:35.

Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt osakkaan hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneiden rakenteiden korjauksia. Korjausten vuoksi yhtiö oli velvollinen uusimaan myös osakkaan kylpyhuoneen sisäosat. Työ oli valmistunut helmikuussa 2015.

Virheet olivat olleet osakkaan havaittavissa heti työn valmistuttua, mutta osakas toi vasta myöhemmin esiin korjaustöiden virheellisyyden. Osakas vaati yhtiöltä vahingonkorvausta sillä perusteella, että yhtiö oli laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa, että yhtiön urakoitsija noudatti korjaustyössä hyvää rakennustapaa tai että lopputulos olisi ollut hyvän rakennustavan mukainen. Kunnossapitotyö oli mm. laatoitustöiden osalta ollut hyvän rakennustavan vastaista ja siten virheellistä.

Yhtiö katsoi osakkaan menettäneen oikeutensa vaatia korvausta, kun virheestä ei ollut viipymättä ilmoitettu yhtiölle. Perusteenaan yhtiö vetosi mm. siihen, että korvausvaatimus liittyi asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuuseen, minkä vuoksi virheistä olisi tullut reklamoida viipymättä. Osakkaan aikaisintaan 23.11.2016 lähettämä ilmoitus yhtiölle oli tehty liian myöhään.

Käräjäoikeus oli yhtä mieltä yhtiön kanssa ja katsoi, että osakkaan olisi näissä olosuhteissa tullut toimia aktiivisesti säilyttääkseen oikeutensa vahingonkorvaukseen. Yhtiöllä oli ollut perusteltu syy uskoa, ettei osakkaalla ollut vaatimuksia yhtiötä kohtaan ja kantaja oli passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä korvauksia.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Osakkaalle myönnettiin valituslupa korkeimpaan oikeuteen koskien sitä, oliko osakas reklamaatiovelvollisuutensa laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta yhtiöltä.

Riidatonta oli, että korjaustyön johdosta yhtiön oli tullut korjata myös osakkaan kylpyhuoneen sisäosat, jotka muutoin kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuun piiriin. Yhtiö oli siten täyttänyt lakiin perustuvaa kunnossapitovelvoitettaan kunnostaessaan kylpyhuoneen sisäosat. Yhtiöllä oli ollut velvollisuus huolehtia siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Korkein oikeus totesi, että yhtiön vastuun kannalta merkitystä ei ole sillä, että työ oli teetetty ulkopuolisella urakoitsijalla. Työssä mahdollisesti ilmenneiden vikojen ja puutteellisuuksien korjaaminen on kuulunut yhtiön vastuulle. Osakkaalla puolestaan oli asunto-osakeyhtiölain nojalla ollut velvollisuus ilmoittaa yhtiölle tällaisista yhtiön vastuulle kuuluvista vioista ja puutteellisuuksista viivytyksettä. Korkein oikeus katsoi hovioikeuden tavoin, että osakas ei ole ilmoittanut havaitsemistaan virheistä lain edellyttämällä tavalla viivytyksettä.

Ratkaisevaa asiassa kuitenkin oli, että asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Säännöksen perusteluissa on vain todettu, että ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella.

Koska vahingon ei edes väitetty tulleen pahemmaksi tai kulujen lisääntyneen ilmoitusviivästyksen vuoksi, katsoi korkein oikeus, ettei osakas ollut menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta sillä perusteella, ettei hän ollut ilmoittanut virheistä yhtiölle viivytyksettä. Osakkaalla oli asiassa oikeus esittää vahingonkorvausvaatimus yhtiölle.

On kuitenkin huomattava, että käsitellyssä tapauksessa kyse oli sellaisesta virheestä, joka ei ollut korjaamattomuuden vuoksi muuttunut vakavammaksi tai aiheuttanut lisävahinkoa ympäröiville rakenteille. Mikäli kyse olisi ollut esim. putkivuototyyppisestä viasta, jonka osakas olisi laiminlyönyt ilmoittaa ajoissa, olisi osakkaalle todennäköisesti syntynyt korvausvastuu siltä osin, kuin vahinko oli päässyt suurentumaan tai laajentumaan viivyttelyn johdosta.