Maanomistaja, kiinnitä huomiota ainakin näihin seikkoihin tuulivoimahankkeen maanvuokrasopimuksessa

Juho Lakkala

Blogit Kiinteistötransaktiot, rakentaminen ja kaavoitus

31.10.2023

Tuulivoimahankkeet ovat Suomessa nousseet viime vuosina merkittäväksi osaksi energiastrategiaa ja kestävän kehityksen tavoitteita. Tuulivoimahankkeiden myötä tuulivoimayhtiöt solmivat maanomistajien kanssa maanvuokrasopimuksia koskien vuokrattavaa hankealuetta. Usein maanomistajat muodostavatkin sopimusneuvotteluita varten neuvottelukunnan, joka koostuu sekä maanomistajista että mahdollisista asiantuntijajäsenistä. Neuvottelukunnan tarkoituksena on hankealueen maanomistajien puolesta neuvotella maanvuokrasopimukset. Tuulivoimahankkeen maanvuokrasopimuksessa on hyvä huomioida maanomistajan näkökulmasta ainakin seuraavat seikat:

Maankäyttö vuokrasopimuksen voimassaoloaikana

Maanvuokrasopimuksessa on hyvä huomioida, rajoittaako maanvuokrasopimus vuokranantajan tai tämän vuokralaisten oikeutta käyttää aluetta esimerkiksi maa- ja metsätalous-, virkistys-, metsästys- ja kalastuskäyttöön sekä ovatko vuokralaisen alueelle rakentamat tiestöt vuokranantajan käytettävissä.

Riittävä vakuus sekä ennallistaminen

Usein vuokralainen on velvollinen omalla kustannuksellaan ennallistamaan vuokraamansa alueen maanvuokrasopimuksen päätyttyä käyttöä edeltäneeseen tilaan. Tällöin vuokralaisen tulee purkaa ja kuljettaa pois tuulivoimapuistoa varten pystytetyt rakennukset ja laitokset esim. yhden metrin syvyyteen. On tärkeää huolehtia, että tuulivoimayhtiö asettaa riittävät vakuudet maanvuokrasopimuksen päättymisen jälkeisiä ennallistamistoimenpiteitä varten. Tällaiset riittävät purkuvakuudet tulisi asettaa vähintään jokaista rakennettavaa tuulivoimalaa ja sähköasemaa kohden. Purkuvakuudet on myös hyvä sitoa esimerkiksi elinkustannusindeksiin, jolloin on todennäköisempää, että asetetut vakuudet riittävät tulevaisuudessa kattamaan purkamisesta ja ennallistamisesta aiheutuneet kulut. Huomiota kannattaa kiinnittää myös vakuuden vapauttamisen aikatauluun sekä siihen, missä aikataulussa ennallistamistoimet tulee saattaa päätökseen.

Korvausvastuu

Vuokralaisen tulisi vastata ainakin vuokranantajalle aiheutuneista välittömistä vahingoista, jotka ovat seurausta vuokralaisen vuokra-alueella harjoittamastaan toiminnasta. Vuokranantajan kannattaakin vaatia, että vuokralaisella on harjoitetun toiminnan kannalta vaadittavat riittävät vakuutukset.

Korvaus ja muut kulut

Kertakorvaukset

Maanomistajan tuulivoimahankkeesta saama korvaus koostuu tavallisesti useista eri korvauseristä, joista osasta maksetaan kertakorvaus ja osasta vuosivuokraa. Esimerkkejä mahdollisista kertakorvauksista ovat maanvuokrasopimuksen allekirjoituskorvaus, kertakorvaukset tiekäyttöön otetuista alueista, tuulivoimalan rakennuspaikaksi ja nostoalueina käytettävistä alueista sekä kaapeleiden ja sähkölinjojen käyttöön otetuista alueista. Näiden lisäksi maanomistajalle voidaan mahdollisesti maksaa kertakorvauksia, kun tiettyjä tavoitteita tuulivoimahankeen osalta on saavutettu. Tällaisia ovat esimerkiksi korvaus, kun rakennusluvat on saatu ja rakennuslupa tai osayleiskaava on saanut lainvoiman. Joissain tapauksissa maanomistajalle voidaan maksaa korvausta myös peltomaalle aiheutuneesta haitasta tai ns. taimikkokorvausta, jolla korvataan maanomistajan menettämän taimikon perustamiskustannuksia.

Vuosikorvaukset

Tuulivoimahankkeen vuosivuokra voidaan karkeasti jakaa suunnitteluajan, rakentamisajan sekä tuotannonajan vuokraan.

Suunnitteluajan vuokraa maksetaan usein pinta-alaperusteisesti, kun taas rakentamisajan vuokraa voidaan maksaa esim. rakennettavien tuulivoimaloiden suhteessa. Tuotannonajan vuosivuokran osalta on syytä kiinnittää huomiota, onko vuosivuokralle asetettu takuuvuokraa, jonka maanomistaja saa joka tapauksessa. Takuuvuokran määrä voi olla sidottu esimerkiksi asennettuihin megawatteihin tai rakennettujen tuulivoimaloiden määrään. Muilta osin tuotannonajan vuosivuokran määrä voi olla sidottu esimerkiksi tiettyyn prosenttiin tuulivoimapuiston liikevaihdosta tai asennettuihin megawatteihin. Lisävuokraa tuotannonajalta voidaan maksaa esimerkiksi alueelle sijoitetuista sähköasemista. On tärkeää kiinnittää huomiota siihen, kuinka tuotannonajan vuosivuokra jaetaan hankealueen maanomistajien kesken. Tällöin tietty prosentuaalinen osuus tuotannonajan vuosivuokrasta jaetaan tuulivoimalan/sähköaseman sijaintikiinteistön vuokranantajille ja loppuosa jaetaan kaikille vuokranantajille pinta-alojen mukaisessa suhteessa. Vuosivuokraa voidaan maksaa myös vuokra-alueelle sijoitetuista tuulenmittausmastoista sekä muista tuulenmittauslaitteista.

Niin kertakorvaukset kuin vuosivuokratkin on usein sidottu elinkustannusindeksiin.

Kiinteistövero

Muiden kulujen osalta on hyvä kiinnittää huomiota vuokratun alueen kiinteistöveroon, vastaako vuokralainen koko vuokratun alueen kiinteistöverosta vai pelkästään rakennusten ja rakennelmien osalta, jolloin vuokranantajan vastattavaksi jää maapohjaan kohdistuva kiinteistövero. Maapohjan kiinteistövero voi nousta tuulivoimahankeen seurauksena, jolloin tärkeää on huomioida vastaako vuokralainen maapohjan kiinteistöveron korotuksesta, joka on seurausta vuokralaisen toiminnasta.