Myös kiinteistökauppariidat kannattaa yrittää sopia

Kristiina Hämäläinen

Blogit Kiinteistötransaktiot, rakentaminen ja kaavoitus Oikeudenkäynnit ja riidanratkaisu

18.10.2022

Korkein oikeus on antanut aivan tuoreen ratkaisun (KKO:2022:56) koskien oikeudenkäyntikulujen korvausvastuun jakautumista tilanteessa, jossa riidan toinen osapuoli on tehnyt ennen tuomion antamista kaksi sovintotarjousta.

Tapauksessa kantajina olleet kiinteistön ostajat nostivat käräjäoikeudessa vireille kanteen, jossa vastaajilta eli kiinteistön myyjiltä vaadittiin kaupan kohteen laatuvirheiden vuoksi hinnanalennusta noin 107.000 euroa. Myyjät olivat ennen kanteen vireille tuloa esittäneet ostajille sovintotarjouksen, jonka mukaan myyjät suorittaisivat ostajille 30.000 euroa kauppahinnan alennuksena. Ostajat hylkäsivät sovintotarjouksen. Myyjät olivat vielä käräjäoikeudessa oikeudenkäynnin valmistelun kuluessa esittäneet ostajille toisen sovintotarjouksen määrältään 50.000 euroa. Sovintotarjouksen mukaan kummallakaan osapuolella ei sovinnon jälkeen olisi toisiaan kohtaan mitään vaatimuksia kiinteistökauppaan liittyen. Ostajat hylkäsivät tämänkin tarjouksen.

Käräjäoikeus velvoitti myyjät suorittamaan ostajille hinnanalennuksena noin 55.000 euroa. Ostajien hinnanalennusvaatimus menestyi siis vain osaksi. Käräjäoikeus katsoi, että kyseessä on ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukainen osavoittotilanne ja velvoitti sen mukaisesti asianosaiset vastaamaan itse omista oikeudenkäyntikuluistaan. Myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa olivat noin 38.000 euroa ja ostajien noin 13.000 euroa. Em. oikeudenkäymiskaaren säännöksen mukaan osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos asianosaisen vaatimus on hyväksytty olennaisilta osiltaan ja vastaavasti hylätty vain vähäiseltä osin tai koskien vain harkinnanvaraista seikkaa, pääsäännöstä voidaan poiketa niin, että asianosainen saa täyden korvauksen oikeudenkäyntikuluistaan.

Hovioikeus alensi myyjien ostajille maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen määrän 32.000 euroon. Ostajien hinnanalennusta koskevasta vaatimuksesta hyväksyttiin siten määrällisesti selvästi alle puolet. Lisäksi hovioikeus velvoitti ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen. Myyjien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa olivat noin 23.000 euroa ja ostajien noin 11.000 euroa.

Kukin oikeusaste oli eri mieltä kuluvastuun jakautumisesta

Korkeimmassa oikeudessa on ollut kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvastuun jakautumisesta osapuolten välillä käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Korkein oikeus muutti hovioikeuden ratkaisua ja velvoitti ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 20.000 eurolla ja hovioikeudessa 12.000 eurolla. Korkein oikeus siis katsoi, ettei ole perusteita määrätä ostajia korvaamaan täysimääräisesti myyjien oikeudenkäyntikuluja käräjä- ja hovioikeudessa. Oikeudenkäyntikulut korkeimmassa oikeudessa tuomittiin molempien riidan osapuolten omaksi vahingoksi.

Perusteluiksi korkein oikeus on esittänyt, että myyjien asiassa häviämällä osalla ei ole ollut vain vähäinen merkitys, kun otetaan huomioon muun ohessa se, että tuomittua 32.000 euron hinnanalennusta voidaan yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökauppaan perustuvassa riita-asiassa lähtökohtaisesti pitää molempien osapuolten kannalta merkityksellisenä. 

Oikeudenkäynnin jatkaminen sovintotarjouksen jälkeen oli asian lopputulos huomioiden ollut tarpeetonta, koska myyjien ennen kanteen vireille tuloa esittämä sovintotarjous on alittanut ostajille sittemmin tuomitun hinnanalennuksen määrän vain 2.000 eurolla. Ratkaisunsa perusteluissa korkein oikeus toteaa, että oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumista arvioitaessa voidaan ottaa huomioon se, että myyjät ovat pyrkineet asian sovinnolliseen ratkaisuun tekemällä sovintotarjoukset, joiden voidaan katsoa olleen taloudelliselta arvoltaan lähellä ostajille tuomittua hinnanalennusta.

Korkein oikeus on ratkaisunsa perusteluissa antanut enemmän painoarvoa ostajien ennen kanteen vireille tuloa esittämään sovintotarjoukseen. Oikeudenkäynnin aikana esitetty sovintotarjous on sisältänyt kaikki mahdolliset vielä tulevatkin kiinteistökauppaan liittyvät mahdolliset vaatimukset, mistä syystä korkein oikeus on katsonut, ettei oikeudenkäynnin jatkamista voitu samalla tavoin pitää tarpeettomana, koska tarjoukseen on liittynyt ostajien kannalta olennaisia riskejä.

Parempi laiha sopu kuin lihava riita

Lopputulos tämän yli viisi vuotta kestäneen oikeusprosessin jälkeen oli näin ollen se, että ostajat saivat hinnanalennusta kiinteistökaupan laatuvirheen johdosta 32.000 euroa, mutta joutuivat maksamaan omat oikeudenkäyntikulunsa yhteensä noin 30.000 euroa sekä vastapuolen eli myyjien oikeudenkäyntikulut 32.000 euroa korkoineen. Yksityishenkilöiden oikeusturvavakuutukset eivät kata lähellekään tämän suuruisia oikeudenkäyntikuluja, minkä lisäksi vastapuolen oikeudenkäyntikuluja ei pääsääntöisesti korvata. Tässäkin tapauksessa oikeudenkäyntikustannukset nousivat varsinaisia kiinteistön rakennuksen vaurioiden korjauskustannuksia merkittävästi suuremmiksi.

Kiinteistökauppariidoissa niin sanotut osavoittotilanteet ovat yleisiä. Tämä tarkoittaa sitä, että tuomioistuimet eivät useinkaan tuomitse kaikkea sitä, mitä kantaja on vaatinut. Hinnanalennuksen määrästä on usein riitaa. Hinnanalennusta ei voida suoraviivaisesti määrätä korjauskustannusten määrän perusteella, jos korjaus johtaa kohteen tasonparannukseen, käyttöiän pidennykseen tai arvonnousuun.

Kuten muutkin riidat, myös kiinteistökauppariidat kannattaa yrittää sopia mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Lähes aina laiha sopu on parempi kuin lihava riita. Sopimalla osapuolet välttyvät henkisesti ja taloudellisesti raskaalta oikeudenkäynniltä, joka pahimmassa tapauksessa kestää vuosia ja jonka lopputuloksesta ei ole varmuutta. Tässäkin käsitellyssä korkeimman oikeuden tapauksessa kukin oikeusaste oli eri mieltä oikeudenkäyntikulujen korvausvastuun jakautumisesta. Pitkällisen riitelemisen välttämisellä säästetään aikaa, rahaa ja voimavaroja kiinteistön – useimmiten oman kodin – vaurioiden korjaamiseen.