Ostajalla ei ollut oikeutta vedota virheeseen kiinteistön kaupassa

Edelle

Blogit

12.03.2019

Korkein oikeus on antanut toissa viikolla, 27.2.2019 ennakkoratkaisun otsikkoaiheesta (KKO 2019:16.)

Yli 50 – vuotta vanha rakennus oli myyty ja kohteessa toteutettu kuntokartoitus. Selvityksen perusteella kohteessa oli puutteita ja vaurioita, mutta syvällisempiin tutkimuksiin ei oltu ryhdytty selvityksen suosituksesta huolimatta. Olipa tapauksessa ilmennyt sekin, että myyjän ilmoituksen vastaisesti rakennuksessa ei ollut niin sanottua tuulettuvaa rossipohjaa, vaan maanvarainen laattaperustus.

Kiinteistökaupassa myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot. Myyjä on vastuussa virheellisten tietojen antamisesta ja tiedossaan olevista, kaupan kannalta merkityksellisten seikkojen ilmoittamatta jättämisestä, mikäli tiedot vaikuttavat kaupasta päättämiseen. Myyjä on samojen periaatteiden mukaisesti vastuussa myös salaisesta virheestä.

Ostaja ei kuitenkaan voi vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkastaa myyjän antamia tietoja tai tehdä tavanomaisesta poikkeavia tarkempia tutkimuksia.

Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen sillä perusteella, että kaupan teon jälkeen tehdyissä tutkimuksissa ei ollut selvinnyt mitään sellaista, jonka ei olisi katsottava olleen ostajan tiedossa jo kuntokartoitusraportin perusteella. Hovioikeus oli sitä vastoin kiinnittänyt huomiota rakennuksen perustuksesta annettuun väärään tietoon ja todennut kanteen hyväksyen, että ostajalla ei ollut ollut velvollisuutta ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi.

Korkein oikeus on sitä vastoin ratkaisussaan todennut ostajan olleen kuntokartoitusraportin perusteella tietoinen rakennuksen altistumisesta kosteudelle sekä alapohjan vaurioista, joiden laajuus on kuitenkin jäänyt selvittämättä. Korkein oikeus ei antanut ratkaisevaa merkitystä rakennuksen perustuksesta annetulle väärälle tiedolle vaan on ratkaisussa todennut, että lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.  Korkein oikeus onkin hylännyt kanteen katsoen, että ostajalla on näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavalla tavalla.