Ostajan tarkastusvelvollisuudesta kiinteistön kaupassa (KKO 2020:23)

Petri Arnamo

Blogit

10.06.2020

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Toisaalta maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä todetaan, että mikäli kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, on ostajan ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-avun hankkimista.

Tapauksessa KKO 2020:23 oli kysymys kaupantekohetkellä yli 50 vuotta vanhasta omakotitalosta, joka oli rakennettu rakentamisaikaisten rakennusmääräysten ja tapojen mukaisesti. Kellarin päälle valetun betoniholvin päälle oli rakennettu puukoolattu lattia, jossa oli käytetty eristeenä kosteus- ja mikrobiherkkää purua.

Ostajille oli ennen ostopäätöksen tekemistä annettu rakennusalalla toimivan yrityksen laatima pöytäkirja, jonka mukaan talon kellarin betonirakenteissa oli havaittu kosteutta mutta asuinkerroksen lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja alajuoksujen kosteusarvot olivat normaaleja. Tarkastus oli tehty aistinvaraisella tarkastuksella ja myös erilaisilla mittauksilla. Kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevin tavoin seinien ja lattian kosteutta oli mitattu pintakosteuden osoittimella. Lisäksi eristetilaan ja alajuoksuihin oli porattu useita tarkastusreikiä, joista oli mitattu kosteus. Tehdyissä mittauksissa oli havaittu vain normaaleja kosteusarvoja.

Ostajat olivat kaupanteon jälkeen omakotitaloon muutettuaan havainneet kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja puisten ulkoseinärakenteiden alaosissa kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita. Todetut mikrobivauriot sijaitsivat rakenteiden lämmöneristeissä ja olivat aiheuttaneet ostajille terveyshaittoja. Alapohjan vaurioitumisen todettiin johtuvan kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Korkein oikeus joutui tapauksessa pohtimaan sitä, olivatko ostajat ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheenä alapohjan ja seinärakenteiden vaurioihin ja voitiinko katsoa, että kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevät tiedot olisivat antaneet ostajille aiheen edellyttää rakennuksen kunnon tarkempaa selvittämistä sellaisin toimenpitein, joilla kaupan jälkeen ilmi tulleet vauriot olisi voitu havaita?

Korkein oikeus totesi, että havaittujen vauriomerkkien ja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei itsellään ole. Mikäli ostajalla kuitenkin on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan.

Korkein oikeus linjasi olevan yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa. Ostajille annetun tiedon kellarin kosteudesta voitiin katsoa antaneen ostajille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset alapohjarakenteet ovat voineet kostua. Yhtä lailla korkein oikeus katsoi yleisessä tiedossa olevan, että myös puu ja siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle. Edellä todetun perusteella korkein oikeus totesi, että ostajilla on kellarin kosteudesta ja alapohjan rakenteesta saatujen tietojen perusteella ollut aihe epäillä, että kellarin kosteus on voinut levitä myös alapohjaan tai asuinkerroksen seiniin ja aiheuttaa niissä vaurioita. Näiden seikkojen vuoksi ostajilla on ollut velvollisuus ryhtyä myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämiseen ennen ostopäätöksen tekemistä.

Korkein oikeus totesi, että pintakosteuden osoittimella pelkästään lattia- ja seinäpinnoista tehdyillä mittauksilla ei voi olla kuin suuntaa antavaa merkitystä. Ostajat eivät ole voineet perustellusti olettaa, että mahdollinen rakenteiden sisällä oleva kosteus tai siitä aiheutuneet vauriot olisivat tulleet ilmi pintakosteuden osoittimella tehdyissä mittauksissa. Sen sijaan korkein oikeus katsoi, että tarkastusreikiä poraamalla oli saatu tietoa nimenomaan rakenteiden sisällä olevasta kosteudesta. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan tällöin oli tehty muutoinkin havaintoja materiaalien kunnosta. Mittausten tekijä oli näiden havaintojen perusteella arvioinut alajuoksupuut silminnähden terveiksi.

Korkein oikeus katsoi johtopäätöksenään, että tarkastusreikiä koskevien mittaustulosten perusteella ostajat ovat voineet luottaa siihen, että lattia- ja seinärakenteissa ei ole kosteutta tai kosteudesta aiheutuneita vaurioita. Vaikka mittaukset ovat kohdistuneet vain rakenteiden yksittäisiin kohtiin, niitä on kuitenkin tehty useasta eri kohdasta. Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat pöytäkirjassa esitettyjen tietojen luotettavuutta arvioidessaan voineet lähteä siitä, että alan yrityksen tekemät mittaukset ovat olleet riittäviä ja edustavia ottaen huomioon myös yrityksen tiedossa olleen kosteuden kellaritiloissa

Laadittuun kosteusmittauspöytäkirjaan ei myöskään ollut otettu mainintoja, että käytettyyn tutkimustapaan liittyisi jonkinlaisia epävarmuustekijöitä tai suositeltu tehtäväksi rakennuksen alapohjaa koskevia lisätutkimuksia tai tuotu esiin tähän liittyviä korjaustoimenpidetarpeita, joka tuki tehtyä johtopäätöstä. Asiassa ei muutoinkaan ollut tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut aihetta pitää tehtyjä mittauksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi riittämättöminä.

Edellä esitetyillä perusteilla korkein oikeus katsoi, että ostajilla ei rakennuksen ikä, rakentamistapa ja tiedossa ollut kosteusrasitus huomioon ottaenkaan ollut ollut aihetta edellyttää tehtyä laajempia tutkimuksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Ostajat eivät olleet menettäneet oikeuttaan vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin.

Käräjäoikeus oli aiemmin katsonut, että kiinteistössä oli hinnanalennukseen oikeuttava salainen virhe ja velvoittanut myyjän maksamaan huomattavan hinnanalennuksen. Hovioikeus oli puolestaan katsonut, että tarkastusvelvollisuus oli laiminlyöty ja oli sillä perusteella hylännyt ostajien kanteen. Korkein oikeus ei harkinnassaan ottanut lainkaan kantaa siihen, oliko kiinteistössä mainittujen vaurioiden perusteella katsottava olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe, vaan palautti asian hovioikeuteen tämän riitaisen kysymyksen osalta lausuttavaksi.