Rajankäyntiä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta KKO 2015:87

Edelle

Blogit

03.12.2015

Korkein oikeus linjasi tuoreessa 24.11.2015 annetussa ratkaisussaan yhtiön ja osakkaan välistä kunnossapitovastuuta.  Ratkaisussaan korkein oikeus katsoi, että taloyhtiö vastasi edellisen asukkaan luvattomasti tekemän muutostyön aiheuttamista kosteusvaurioista.

Tapauksessa oli kyse kosteusvauriosta 1950-luvulla rakennetun kylpyhuoneen märkätilarakenteessa. Kosteuseristeenä toimivan bitumieristeen päällä oli lisäksi 10cm paksuinen pintalaatta. Edellinen osakas oli luvattomasti poistanut kylpyammeen ja tila oli kaakeloitu, mutta vedeneristystä ei muutettu.

Kosteusvaurio aiheutui kiistatta aikaisemman osakkaan suorittamasta kylpyammeen poistamisesta ja sen myötä lisääntyneestä kosteusrasitteesta.

Korkein oikeus otti ratkaisussaan kantaa siihen, oliko pintalaatta yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennetta. Ratkaisun perusteluissa on viitattu hallituksen esityksessä ilmaistuun vakiintuneeseen kantaan, jossa kunnossapitovastuun rajana on vedeneriste. Osakkaan vastuulla on katsottu olevan sen sisäpuoliset rakenneosat ja yhtiöllä puolestaan eriste ja sen takana olevat rakenteet. 

Korkeimman oikeuden tulkinnan mukaan aiempi osakas ei ollut muuttanut kylpyhuoneen rakenteita ja eristeitä vaan kylpyhuoneen käyttötapaa. Kylpyhuoneen rakenne oli aiemman osakkaan tekemän muutostyön jälkeenkin ollut edelleen yhtiön teettämässä alkuperäisessä tilassaan. Korkein oikeus katsoi, ettei kylpyhuoneen rakenteille ja eristeille riskialttiissa käyttötavan muutoksessa ollut kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöstä. Näin ollen osakkeenomistaja ei ollut vastuussa kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä.

Korkein oikeus katsoi, että kosteusvauriot olivat ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluneessa lattia- ja seinärakenteessa. Kunnossapitovastuuta koskevaan arviointiin ei vaikuttanut se, oliko muutostyö aikoinaan tehty yhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei.