Tarkkana kauppakirjojen kanssa

Anna Oksanen

Blogit

08.02.2017

Ei ole yksi eikä kaksi kertaa, kun kiinteistön kauppakirjaan tulee syystä tai toisesta kirjattua väärää tietoa. Tai no, ei ehkä väärää tietoa, mutta ainakin verotuksellisesti epäedullista tietoa. Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen aletaankin miettiä, että hetkinen. Olisiko kannattanut ostaa koko talo vain toisen nimiin. Sen toisen, jolla oli mahdollisuus hyödyntää ensiasunnon varainsiirtovapautta koskevaa säännöstä.  Sitten vaan juristin puheille, että miten asian saa korjattua ja verot jätettyä maksamatta.

Kun kiinteistön kauppa kertaalleen kaupanvahvistajan vahvistuksin solmitaan, ei sen muuttaminen omistussuhteiden osalta enää ilman veroseuraamuksia pääsääntöisesti ole mahdollista. Ei ole juristista pelastajaksi tilanteessa. Korkein hallinto-oikeus on kuitenkin ennakkopäätöksellään KHO:2016:34 katsonut, että katuminen on sittenkin mahdollista. Tosin vain osittain ja tietysti tiukoin edellytyksin.

Tapauksessa A ja B olivat 27.9.2012 allekirjoittamallaan kauppakirjalla ostaneet kiinteistön. Kauppakirjan mukaan omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyi ostajille, kun kauppahinta oli kokonaisuudessaan maksettu, mikä oli tapahtunut hyvin pian kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Kauppakirjaa korjattiin kuitenkin vielä tämän jälkeen 15.10.2012 allekirjoitetulla asiakirjalla, jonka mukaan kiinteistön ostajana olikin vain A. Alkuperäisessä kauppakirjassa oli erehdyksessä ilmaistu heidät molemmat ostajiksi. Korjausasiakirjan oli kaupanvahvistaja vahvistanut.

Kysymys ei ollut kauppakirjan korjaamisesta sen vuoksi, että omistussuhteet olisi alun perin kirjattu osapuolten tarkoitusta vastaamattomasti. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että omistusoikeuden siirtymisen jälkeen tehtyä kauppakirjan korjaamista oli pidettävä uutena varainsiirtoveron alaisena luovutuksena. B:n oli maksettava kaupan johdosta varainsiirtoveroa. Mutta koska omistussuhteiden korjausta koskeva asiakirja oli allekirjoitettu niin pian kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, katsoi korkein hallinto-oikeus, ettei A:n tarvinnut maksaa varainsiirtoveroa B:ltä kauppakirjan korjaamista koskevalla asiakirjalla saamastaan omistusoikeudesta. Kauppa 27.9.2012 ja kauppakirjan korjaaminen alle kuukausi sen jälkeen muodostivat siis asiallisesti ja ajallisesti sellaisen ensiasunnon hankintakokonaisuuden, että ensiasunnon verovapauden edellytykset täyttyivät A:n kohdalla myös siinä luovutuksessa, jossa A sai puolikkaan kiinteistön omistusoikeuden B:ltä.

Huonomminkin olisi voinut käydä. A:n ja B:n pelasti se, että kauppakirjojen allekirjoittamisen välillä oli niin vähän aikaa. Lopputulos tässä oli kuitenkin huonompi kuin se, että kiinteistö olisi suoraan ostettu kokonaisuudessaan A:n nimiin. B:hän tuli tapauksessa maksaneeksi turhat verot. Kauppakirjan laadituttaminen asianajajalla maksaa, mutta huomattavasti vähemmän, kuin jälkikäteinen katuminen.