Varo vaaraa!

Asianajajamme Petri Arnamo kirjoitti blogissamme keskiviikkona liukastelusta taloyhtiön pihalla ja siitä (mahdollisesti) aiheutuvasta korvausvastuusta. Taloyhtiön pihan hiekotukseen ja lumitöihin liittyy varsin merkittävästi myös kiinteistöjen kattojen huolto. Vaikka sade onkin tällä hetkellä vielä nestemäistä, ja lumitilanne pysyttelee nollan tuolla puolen, on asiaa hyvä pohtia jo ennen kinosten muodostumista. Jo ennen lumentuloa taloyhtiön tulisi varautua talveen ennakollisesti tarkistamalla katon kunto ja osaltaan varmistaa, ettei katolle ole kerääntynyt havuja, risuja tai männynkäpyjä, jotka mahdollisesti tukkivat sadevesikouruja ja voivat näin aiheuttaa riskejä kiinteistölle ja sen käyttäjille. Myös tarvittavien turvavarusteiden varmistaminen on hyvä tehdä ennen valkean katon tuloa. Lisäksi taloyhtiössä olisi hyvä tarkistaa mahdolliset lämpöhukat, jotta ne voidaan korjata tai vastaavasti taloyhtiössä voidaan varautua jään muodostumiseen talven aikana. Miksi katon tarkkailu sitten on oikeudellisesti tarpeen? Katon talvikunnossapito on suurimmalta osin lähinnä lumitilanteen seurailua talven alkupuolella. Kun, tai joissain tilanteissa jos, odotetut lumisateet vihdoin saapuvat sankoin joukoin, tulee taloyhtiön huolehtia lumien pudottamisesta sekä mahdollisten jääpuikkojen poistosta. Jääpuikkojen muodostuminen osaltaan viittaa siihen, että kiinteistössä on lämpövuotoa, joka voi aiheuttaa jäätymistä sekä mahdollisia vuotovaurioita, erityisesti mikäli katolla on esimerkiksi kattoikkunoita tai -luukkuja. Raskaat lumikuormat puolestaan rasittavat kattorakenteita, mikä puolestaan saattaa ajan kuluessa aiheuttaa taloyhtiölle korjauskustannuksia. Taloyhtiön kannattaakin tarkistaa, korvaako vakuutus, mikäli kattorakenteet vaurioituvat tai jopa romahtavat lumikuorman johdosta. Vakuutus ei myöskään välttämättä korvaa vahinkoja jotka aiheutuvat esimerkiksi jäätyneistä räystäistä tai sadevesikouruista. Erityisen tärkeää on myös huomioida mahdollisten lasitettujen parvekkeiden lumenkantokyky. Oikeudellisesti katon talvikunnossapito on tärkeää vahinkojen ja siten myös vahingonkorvausten ennaltaehkäisyä. Kuten Arnamo on blogissaan todennut, vahingonkorvauslain 2 luvussa korvausvastuun syntyy jo vahingonaiheuttaneen tuottamuksella, eli huolellisuuden laiminlyönnillä. Tämä tarkoittaa katolla olevien lumikinosten ja jääpuikkojen osalta sitä, että mikäli kinos tai puikko sattuisi tippumaan ja osumaan asukkaan tai jonkun muun yhtiön pihalla liikkuvan ihmisen tai eläimen niskaan tai auton katolle, on taloyhtiöllä ensisijainen vahingonkorvausvastuu kiinteistön omistajana ja haltijana. Tällaisessa tilanteessa, vahingon sattuessa, taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan, että sen on toiminut huolellisesti ja huolehtinut kiinteistön alueen turvallisuudesta. Joissain tilanteissa myös rikosoikeudellinen vastuu saattaa toteutua, mikäli tilanteesta ei selviydytä pelkällä säikähdyksellä. Katon talvikunnossapitoon tulee kiinnittää huomiota ennen kuin on liian myöhäistä. Kuinka ennaltaehkäistä vahinkoja ja parantaa pihamaan turvallisuutta? Useimmiten etenkin suuremmissa taloyhtiöissä talvikunnossapito tilataan ulkopuoliselta taholta, kuten taloyhtiön huoltoyhtiöltä tai joltain muulta ammattilaiselta. Mikäli taloyhtiö on pieni, saattaa lumen ja jääpuikkojen poistamisen suorittaa joku talon osakkaista tai talonmies. Ulkopuolista toimijaa käytettäessä, kannattaa taloyhtiön sopia vastuista, työn suorittamisesta ja tiedottamisesta kirjallisesti. Hyvä sopimus ennaltaehkäisee myös tässä suhteessa mahdollista korvausvastuuta ja riitoja. Vastuunjaosta asunto-osakeyhtiön ja kiinteistönhuoltoyhtiön välillä on kannattavaa sopia selvästi ja kattavasti. Perusteltuna vaihtoehtona, on laatia laaja, yksiselitteinen ja kattava sopimus, jolla taloyhtiö ulkoistaa lumi- ja jäätilanteen tarkkailun, varotoimien suorittamisen ja mahdollisten kinosten ja puikkojen poistamisen ulkopuoliselle toimijalle. Tällöin isännöitsijän tai hallituksen tulee kuitenkin seurata tilannetta sopimuksesta huolimatta, etenkin jos hallituksen jäsenet asuvat kiinteistössä ja voivat tämän vaivatta tehdä. Tällöin taloyhtiö voi paremmin tarvittaessa osoittaa, että se on hoitanut velvollisuutensa huolehtia kiinteistön alueen turvallisuudesta ilmoittamalla sopimuskumppanilleen mahdollisista vaaran vyöhykkeistä. Taloyhtiön tulee myös huomioida, että asukkaita varoitetaan, mikäli siihen on aihetta. Varoituksen kannattaa olla näkyvällä paikalla, esimerkiksi perinteisen ”Heippa-lapun” tilalla lähellä ulko-ovea tai hissiä. Ottamalla yhteyttä asianajajiimme voimme varmistaa, että talvihuoltosopimus tulee tehtyä asianmukaisesti ja taloyhtiön turvallisuutta edistävällä tavalla. Ps. Samalla voitaisiin laatia sopimus siitä liukkaudenpoistosta ja hiekotuksesta.