Vastikkeen alentaminen asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajan aikaisemmin suoritettaman remontin vuoksi

Edelle

Blogit

07.06.2019

Käsittelen tässä lyhyessä blogissa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vastikkeen alentamista. Vastikealennuksesta käytetään vakiintuneesti sekä asunto-osakeyhtiölain esitöissä että oikeuskirjallisuudessa myös termejä hyvitys ja hyvittäminen. Asunto-osakeyhtiölain (22.12.2009/1599, ”AsOYL”) 6 luvun 32 §:ssä säädettään tilanteesta, missä asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja voi olla oikeutettu vastikkeensa alentamiseen, mikäli tämän hallitsemassa huoneistossa on jo tehty vastaava kunnossapito- tai uudistustyö, jonka yhtiö aikoo toteuttaa vastikevaroin katettavana hankkeena.

AsOYL 6:32.1:n mukaan yhtiökokous päättää enemmistöllä uudistusta tai kunnossapitoa varten perittävän vastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan osakehuoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Käytännössä päätös, jolla yhtiökokous kieltäytyisi huomioimasta säästöä, olisi AsOYL 1:10:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Hyvityksen maksaminen ei ole yhtiökokouksen vapaassa harkinnassa oleva seikka vaan osakkeenomistaja on oikeutettu hyvitykseen, mikäli osakehuoneiston aiempi työ aiheuttaa yhtiölle säästöä.

AsOYL 6:32.1 säädettiin lakiin sitä varten, jotta osakkeenomistajan suorittamat kunnossapito- tai muutostyöt voitaisiin huomioida yhtiön teettämän remontin yhteydessä. Asia on ilmaistu lain esitöissä toteamalla, että: ”kun osakkeenomistaja on tehnyt huoneistossaan kunnossapito- tai muutostyön ja yhtiö päättää myöhemmin suorittaa vastaavan toimenpiteen kaikissa huoneistoissa, yhtiölle saattaa syntyä säästöä sen johdosta, että toimenpidettä ei tarvitse tehdä jossakin huoneistossa. Mikäli säästöä ei otettaisi huomioon työn osaltaan tehneiltä osakkeenomistajilta perittävässä vastikkeessa, säästö tulisi kaikkien osakkeenomistajien eduksi. Tällöin kunnossapidon tai muutoksen omalla kustannuksellaan tehnyt osakkeenomistaja joutuisi maksamaan uudelleen osuutensa kunnossapidosta tai muutoksesta”. Lakiin kirjatun hyvityssäännöksen tavoitteeksi voidaankin nähdä lainsäätäjän halu poistaa niitä esteitä, jotka vähentävät osakkeenomistajan halukkuutta itse huolehtia hallitsemansa huoneiston kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta.

Hyvitystä ei anneta automaattisesti

Saadakseen hyvitystä, tulee osakkeenomistajan itse olla aktiivinen ja vaatia vastikkeensa alentamista. Asunto-osakeyhtiöllä ei ole velvollisuutta oma-aloitteisesti selvittää, miten eri huoneistoissa aiemmin tehdyt työt voidaan mahdollisesti hyödyntää yhtiön suunnitteleman kunnossapito- tai uudistustyön yhteydessä. Esimerkiksi Helsingin hovioikeudessa vastikään 14.5.2019 ratkaistussa tapauksessa (diaarinumero S 17/977) kantajayhtiön toissijainen vaatimus korjaushankkeiden kustannuksien hyvittämisestä hylättiin sillä perusteella, ettei asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksissa oltu käsitelty hyvitysvaatimusta.

Hyvitysvaatimuksen esittäminen on tärkeää yhtiökokouspäätöksen mahdollisen moitekanteen vuoksi, sillä asunto-osakeyhtiölain mukaisen moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa päätös voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa pätemättömäksi tai sitä voidaan muuttaa. Yhtiökokouksen päätöksen muuttaminen tulee kuitenkin kysymykseen ainoastaan, jos voidaan todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla.

Hyvityksen saamisen edellytykset

Jotta osakkeenomistaja olisi oikeutettu hyvitykseen, tulee neljän edellytyksen yhtäaikaisesti täyttyä:

1)     aiemmin tehdyn työn tulee olla yhtiön hyödynnettävissä,

2)     aiemmin tehty työ on tullut toteuttaa osakkeenomistajan varoin,

3)     aiemmin tehdyn työn tulee olla sama kuin minkä yhtiö aikoo toteuttaa ja

4)     aiemmin tehdystä työstä tulee syntyä yhtiölle säästöä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaisena lähtökohtana on, että osakkeenomistajan on kyettävä näyttämään toteen kaikkien hyvityksen edellytysten yhtäaikainen täyttyminen.

Hyvityksen ensimmäisenä edellytyksenä on osakkeenomistajan suorittaman työn hyödynnettävyys. Hyödynnettävyydellä tarkoitetaan aiemmin tehdyn työn rakennusteknistä käyttökelpoisuutta. Arvioitavana on se, onko osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ toteutettu sellaisella tavalla ja onko työ edelleen sellaisessa kunnossa, ettei kyseisen työn tekemiselle ole tarvetta yhtiön toteuttaman hankkeen yhteydessä. Mikäli aiemmin tehty työ ei ole hyödynnettävissä, ei yhtiölle synny säästöä ja osakkeenomistajan hyvittämiselle ei ole perusteita.

Hyvityksen toisella edellytyksellä on, että yhtiön hyödynnettävissä oleva työ on toteutettu osakkeenomistajan varoin. Hyvittäminen ei kuitenkaan edellytä, että yhtiön hyödynnettävissä oleva työ olisi tullut toteuttaa nimenomaisesti hyvitystä vaativan osakkeenomistajan toimesta. Kysymyksessä voi olla osakkeenomistajan itsensä tekemä tai teettämä työ. Asunto-osakeyhtiölain perusteluiden mukaan osakkeenomistajan varoista toteutetun työn ohella hyvitystä voidaan vaatia myös osakkeenomistajan edeltäjän toimesta kyseisessä huoneistossa tehdyn työn perusteella.

Hyvityksen kolmantena edellytyksenä on, että osakkeenomistajan hyvitysvaatimuksen perusteena olevan työn tulee olla sama, kuin minkä yhtiö aikoo hankkeenaan toteuttaa, jotta hyvityksen edellytykset täyttyvät.

Hyvityksen neljäs edellytys on, että aiemmin tehdystä työstä syntyy yhtiölle säästöä. Säästöllä tarkoitetaan sitä, kuinka paljon edullisemmin yhtiön hanke voidaan hyödynnettävissä olevasta työstä johtuen toteuttaa verrattuna tilanteeseen, jossa aiempaa työtä ei olisi tehty. Asunto-osakeyhtiölain perusteluissa säästön enimmäismäärän on todettu olevan enimmillään sen verran mitä asunto-osakeyhtiö säästää, kun sen ei tarvitse teettää suunnittelemaansa kunnossapito- tai uudistustyötä kyseisessä huoneistossa.

Hyvityksestä päättäminen

Hyvittämisestä päättävä elin on yhtiökokous. Yhtiökokouksen kutsuu lähtökohtaisesti koolle yhtiön hallitus ja kokouksessa voidaan lähtökohtaisesti päättää vain kutsussa mainituista asioista. Tämä tarkoittaa, että yhtiön hallituksen olisi mielekästä kunnossapito- tai uudistushankkeeseen ryhtymisestä päättävän yhtiökokouksen kutsua ja esityslistaa laatiessaan olla kaukokatseinen ja oma-aloitteisesti nostaa hyvitysperiaatteen noudattamisesta päättäminen yhtiökokouksen esityslistalle.

Mikäli kunnossapito- ja uudistushankkeeseen liittyvästä hyvityksestä ei ole mainintaa kokouskutsussa, mutta asia nousee kokouksessa esille, yhtiökokous voi esimerkiksi päättää asian siirtämisestä jatkokokoukseen tai uuden yhtiökokouksen pitämisestä. Asian siirtäminen jatkokokoukseen on aiheellista, jos esimerkiksi päätettävästä asiasta tarvitaan lisäselvityksiä, joita ei ole yhtiökokouksella käytettävissä. Tällaiseen jatkokokoukseen on lähetettävä eri kutsu, jos se pidetään yli neljän viikon kuluttua yhtiökokouksesta.

Hyvityksen laiminlyönnin seuraukset

Mikäli osakkeenomistajaa ei hyvitetä, vaikka edellytykset täyttyvät, voi osakkeenomistaja moittia tehtyä päätöstä sekä AOYL 6 luvun 32 §:n 1 momentin että osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta säätävän 1 luvun 10 §:n vastaisena. Jotta osakkeenomistajan moite voisi menestyä, tulee tämän kyetä näyttämään, että tämä on vaatinut aiemmin tehdyn työn huomioimista niin hyvissä ajoin, että yhtiöllä on ollut mahdollista huomioida työ kunnossapito- tai uudistushankkeen toteuttamisessa. Tämä lisäksi osakkeenomistajan on moitetilanteessakin kyettävä näyttämään, että hyvityksen edellytykset olisivat täyttyneet.