Vuokralaista ei voi velvoittaa maksamaan tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria (KKO 2020:57)

Edelle

Blogit

20.08.2020

Jos laissa määrätään vuokranmaksuvelvollisuudesta hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta vuokralaisen vielä pitäessä huoneistoa hallinnassaan, olisiko silloin myös selvää, että tuomioistuin voisi velvoittaa vuokralaista maksamaan vuokraa tältä tulevaisuudessa tapahtuvalta ajalta? Ei ole, toteaa korkein oikeus tuoreessa niin sanottuja päivävuokria koskevassa ratkaisussaan.

Ratkaisussa KKO 2020:57, korkein oikeus on käsitellyt sitä, voiko tuomiolla määrättävän vuokrasaatavan maksuvelvollisuus koskea ainoastaan tuomion antamishetkellä erääntyneitä vuokria, vai voidaanko vuokralaista myös velvoittaa maksamaan tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokrasaatavia?

Käräjäoikeudessa vuokranantaja vaati vuokrasopimukseen perustuen vuokralaista maksamaan erääntyneet ja oikeudenkäynnin aikana erääntyneet vuokrat viivästyskorkoineen. Vuokranantaja vaati vuokrasopimuksen vahvistamista puretuksi sekä vuokralaista muuttamaan häädön uhalla huoneistosta, jättäen huoneiston vuokranantajan vapaaseen hallintaan.

Näiden lisäksi vuokranantaja vaati vuokralaista suorittamaan 19,70 €:n suuruisen päivävuokran tuomion antamisesta seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä lähtien, kunnes huoneisto olisi siirtynyt kantajan hallintaan. Käräjäoikeus kuitenkin hylkäsi kanteen siltä osin, kuin kantaja vaati vuokralaista suorittamaan vuokraa tuomion antamisen jälkeiselle ajalle. Käräjäoikeus katsoi, että maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamista edeltävää aikaa. Siten kantajan vaatimus hylättiin ennenaikaisena. Hovioikeus ei nähnyt aiheelliseksi muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua, sillä saatavan erääntyneisyyttä on pidettävä pääsääntönä suoritusta koskevan kanteen tutkimiselle ja hyväksymiselle. Kantajalla on harvemmin sellaista erityistä oikeussuojan tarvetta, että tämän tulisi saada etukäteen tuomion ennen velvoitteiden erääntymistä. Lisäksi saatavan peruste on epävarmaa ja riippuu täysin tulevaisuuden tapahtumista.

Vuokranantaja esitti valituksessaan, että vaatimus erääntymättömästä päivävuokrasta on perustelu, sillä vuokralainen on vuokrasopimuksessa sitoutunut maksamaan vuokraa siltä ajalta, kun hän käyttää huoneistoa. Päivävuokrasaatava perustuisi siten siihen, että vuokralainen pitää huoneistoa hallinnassaan vuokrasopimuksen purkamisesta tai häätötuomiosta huolimatta. Saatavan erääntyneisyyden pääsäännöstä voidaan myös poiketa.

Keskeiseksi seikaksi korkeimman oikeuden arvioinnin kannalta muodostui kanteen ennenaikaisuuden tarkasteleminen. Korkein oikeus totesi alempien oikeuksien kantojen mukaisesti, että suorituskanteen hyväksyminen edellyttää yleisesti saatavan erääntyneisyyttä tai muutoin lankeamista maksettavaksi. Lisäksi ratkaisussa KKO 2017:14 on todettu, että kanne on pääsääntöisesti hylättävä ennenaikaisena, jos se koskee erääntymätöntä saatavaa.

Jos kantaja haluaa ainoastaan saada maksutuomion ennen saatavan erääntymistä, ja ei edes väitä saatavaa erääntyneeksi, muuttuu tilanne toisenlaiseksi. Tällaisessa tilanteessa on tarkasteltava kantajan oikeussuojan tarvetta eli oikeudellista intressiä ja sen riittävyyttä. Mikäli kantajalla ei katsota olevan riittävää oikeudellista intressiä asiassa, on kyseinen kanne jätettävä tutkimatta.

Asuinhuoneistosta maksettavan vuokran funktio on toimia korvauksena vuokrauksen kohteen eli huoneiston hallinnasta. Ellei vuokrasopimuksessa ole määrätty vuokran erääntymisen ajankohdasta, sovelletaan tähän asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34 §, jossa säädetään vuokran maksamisen ajankohdasta. Vuokralaisella ei ole velvollisuutta suorittaa vuokraa ennen sopimuksessa tai laissa määrättyä ajankohtaa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34 §:n 3 momentin mukaan vuokraa tulee maksaa hallintaoikeuden kestoajalta  ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa. Siten vuokranmaksuvelvollisuus voisi tarkoituksenmukaisuuden kannalta tulla kyseeseen vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, jos vuokralainen käyttää huoneistoa.

Vaikka laissa määrätäänkin vuokranmaksuvelvollisuudesta sopimuksen päättymisen jälkeen, on säännöstä tarkasteltava pääsäännön eli erääntyneiden saatavien osalta. Korkein oikeus katsoikin, ettei lainkohta muuta vuokran erääntymisajankohtaa. Lisäksi säännöksestä ei seuraa, että myöhemmässä ajankohdassa erääntyvää vuokraa voitaisiin häätötuomion yhteydessä määrätä maksettavaksi. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ei säädetä mahdollisuudesta saada suoritustuomio vasta tulevaisuudessa erääntyvästä velvoitteesta.

Korkeimman oikeuden ratkaisu vahvisti jälleen pääsääntöä maksuvelvollisuuden soveltuvuudesta vain erääntyneisiin saataviin. Asuinhuoneiston vuokraamisesta annetun lain 34 §:n 3 momentti ei vaikuta vuokran erääntymisajankohtaan, eikä se mahdollista suoritustuomion antamista tulevaisuudessa erääntyvistä velvoitteista. Kantajalla ei katsottu olevan sellaista erityistä oikeussuojan tarvetta, että tämän tulisi saada etukäteen tuomion ennen velvoitteiden erääntymistä. Korkein oikeus päätyi siten siihen, että maksuvelvollisuus koskee vain niitä vuokria, jotka tuomion antamishetkellä ovat erääntyneitä. Koska vuokranantaja oli vaatinut nimenomaan erääntymättömiä vuokria, katsottiin asiassa, ettei vuokranantajalla ollut riittävää oikeudellista intressiä nostaa kannetta kyseisessä asiassa. Tämän myötä kanne jätettiin tältä osin tutkimatta.

Ratkaisussa oli siis kysymys erääntymättömien vuokrien maksuvelvollisuuden velvoittamisesta tuomiolla. Luonnollisesti vuokranantajalla on asuinhuoneiston vuokraamisesta annetun lain 34 §:n 3 momentin mukaan oikeus vuokranmaksuihin siltä ajalta, kun vuokralainen sopimuksen päättymisen jälkeen pitää huoneistoa hallinnassaan. Näin ollen oikeudenkäynnin jälkeen erääntyneet vuokrasaatavat on aina haettava häätöä koskevan tuomion jälkeen uudella kanteella. Vaikka ratkaisua voidaan toki kyseenalaistaa prosessin tarkoituksenmukaisuuden kannalta, ei erääntymättömien vuokrien vaatiminen välttämättä tulevaisuudessa ole enää hyödyllistä prejudikaatin selventämän oikeustilan myötä.