Kannattaako vaatia kiinteistön kaupan purkua?

Anna Oksanen

Artikkelit Kiinteistötransaktiot, rakentaminen ja kaavoitus

21.02.2024

Kotitalouksien varallisuus Suomessa perustuu pääosin oman asunnon, sijoitusasuntojen ja vapaa-ajan asuntojen omistukseen. Oman asunnon osuus kotitalouksien kokonaisvaroista on lähes puolet. Kansallisvarallisuudella käydään kauppaa, ihmiset vaihtavat asuntoa ja kotia.

Kiinteistönkauppoja tehdään vuosittain noin 67.000. Suurin osa kaupoista päättyy onnellisesti. Yhä enenevä osa on kuitenkin myös niitä, joissa osapuolten välillä syntyy kaupanteon jälkeen erimielisyyttä kaupan ehdoista taikka niiden vaikutuksista. Hyvin tavanomaisesti kyse on siitä, että ostaja katsoo kaupan kohteen olevan ominaisuuksiltaan jotain muuta, mitä osapuolten välillä on kauppakirjan ehtojen mukaan sovittu. Ostaja katsoo, että vastuu kohteen virheellisyydestä on kohteen tuntevalla myyjällä, kun taas myyjän kanta on, että vastuu kaupan kohteen ominaisuuksista siirtyi kaupanteossa ostajalle.

Mitä kaupan purkaminen tarkoittaa?
Ostaja lähestyy edellä kuvatussa tilanteessa asianajajaa varsin usein toiveenaan saada koko kauppa puretuksi. Ostaja kokee usein itsensä petetyksi, ellei jopa huijatuksi, eikä mikään muu seuraamus tunnu tuolloin kohtuulliselta. Ostaja haluaa palauttaa tilanteen niin sanotusti ennalleen, kuten kauppaa ei koskaan olisi tehtykään. Purku tarkoittaa ostajan kannalta kauppahintana maksettujen rahojen saamista takaisin ja kiinteistön hallinnan luovuttamista sitä vastaan takaisin myyjälle.

Kiinteistön kaupan virheistä syntyneitä riitaisuuksia sovitaan huomattava määrä, eikä juttu siis läheskään aina päädy tuomioistuimen ratkaistavaksi. Mikäli ostaja kuitenkin pitää kiinni kaupan purkuvaatimuksesta, eikä myyjä tähän ole halukas suostumaan, on asia viime kädessä saatettava käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Ennen, kuin kaupan purkua koskeva vaatimus oikeudelle esitetään, on kuitenkin syytä huomioida muutama seikka.

Kaupan purkaminen vaikuttaa merkittävästi erityisesti yksityisten osapuolten talouteen. Sanottu koskee sekä myyjää että ostajaa. Kun kauppa puretaan, sopimusvelvoitteet lakkaavat ja osapuolilla on velvollisuus palauttaa jo tehdyt suoritukset. Maakaaren 2 luvun 33 §:n 1 momentin mukaisesti kaupan purussa ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Saman pykälän 4 momentin mukaan sopijapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen sopijapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.

Kun kiinteistön kauppa puretaan tuomiolla, palautuu kohteen omistusoikeus siis myyjälle purun eli tuomion antamisen hetkellä. Samalla hetkellä ostaja ei kuitenkaan välttämättä saa maksamaansa kauppahintaa takaisin. Varsinkin yksityisten välisissä kaupoissa, joissa kaupan kohde on oma asunto, ovat kodin myymisestä saadut varat hyvin todennäköisesti jo sijoitettu uuteen kotiin. Ostajan kauppahintasaatavaa peritään tämän johdosta pakkotäytäntöönpanossa ulosottoteitse. Ostajan turvaksi jää kohteen hallinnan luovuttamisesta pidättäytyminen. Ostajan pääsuoritusvelvollisuutena kaupan purkutilanteessa on siis pidetty hallintaoikeuden luovutusta kohteen omistusoikeuden luovuttamisen sijaan.

Ostaja voi menettää kaiken
Omistusoikeuden palautuessa myyjälle jo purun hetkellä voi myyjä luovuttaa omistusoikeuden edelleen kolmannelle tai perustaa kohteeseen pantti- tai muita oikeuksia ostajan oikeuden tätä estämättä ja ennen, kuin ostaja on saanut maksamansa kauppahinnan takaisin. Lainsäädäntö ei anna selkeää vastausta siihen, sitooko ja miten ostajan pidättämä oikeus kolmansia osapuolia, taikka siihen, millaisen etuoikeuden ostajan oikeus saa suhteessa muihin kiinteistöön perustettaviin oikeuksiin. Purkutilanteeseen liittyvistä sivullissuojakysymyksistä ei ole nykyisen kiinteistön kauppaa säätelevän maakaaren aikaista oikeuskäytäntöä, ja myös vanhempi oikeuskäytäntö on niukkaa.

Edellä sanottu tarkoittaa käytännössä sitä, että ostaja saa pitää kohteen avaimet. Tästä pidätysoikeuden käyttämisestä seuraa väistämättä myös kohdetta koskeva jonkinasteinen kunnossapitovastuu. Ostajan on siis huolehdittava, että kaupan kohde ei menetä arvoaan ja rapistu. Edes kysymykseen siitä, saako ostaja asua kohteessa, ei ole olemassa täysin yksiselitteistä vastausta. Lienee kuitenkin lähdettävä siitä, että pidätysoikeuden haltija saa käyttää kohdetta omana asuntonaan. Tämä on laiha lohtu tilanteessa, jossa koko kauppahinta on saamatta takaisin ja kohteen omistusoikeuskin menetetty takaisin myyjälle.

Kaupan purku on yksi keskeisistä ostajan oikeuskeinoista silloin, kun kaupan kohteessa on virhe. Oikeussuojakeinon käyttökelpoisuuden ja ostajan aseman kannalta on ongelmallista, että keskeisen oikeuskeinon käyttäminen voi johtaa siihen, että ostaja menettää kiinteistön omistus- ja hallintaoikeuden ja joutuu velkomaan kauppahintasaatavaansa maksukyvyttömältä myyjältä etuoikeudettomana velkojana. Pidätysoikeudella ei ole ostajalle juurikaan itsenäistä arvoa, vaan se toimii lähinnä painostuskeinona saada myyjältä takaisin ostajan kohteeseen sijoittamat rahat. Lisäksi hallinnan pidättäminen aiheuttaa ostajalle kohteeseen kohdistuvia velvollisuuksia, joista aiheutuu kustannuksia – esimerkiksi jo todettuja kunnossapitokustannuksina. Lopulta ostajan ulosottoperusteinen kauppahintasaatava vanhenee 20 vuodessa. Jäljelle jää pidätysoikeus. Oikeus, joka tuo mukanaan velvoitteita ja joka ei oikeuta saamaan suoritusta pidätysoikeuden kohteesta.

Sovinto tai hinnanalennus parempi vaihtoehto?
Edellä ostajan pidätysoikeudesta sanottu huomioiden kannattaa virhetilanteessa ostajana harkita tarkkaan, millaisia vaatimuksia tuomioistuimessa haluaa lopulta esittää. Osaava asianajaja osaa kertoa kaupan purun vaikutukset asiakkaalle ja riskejä voidaan tämän avulla harkita tarkasti ennen mahdollista oikeudenkäyntiä. Sen sijaan, että vaatisi kiven kovaa kaupan purkua sen ollessa ainut moraalisesti hyväksyttävä lopputulos, kannattaa harkita myös muita vaihtoehtoja. Pitäisikö ostajana tyytyä hinnanalennukseen, joka saattaa parhaimmassa tapauksessa kattaa kaikki kohteen korjauskustannukset vaihtoehtona sille, että saa kauppahinnasta takaisin ehkä vain murto-osan, joka sekin menee kiinteistön ylläpitokustannuksiin? Sovintoon päättyvissä kiinteistön kaupan riitatilanteissa tätä ongelmaa ei ole. Sovinnossa kohteen omistusoikeus siirretään sopimuksen ehdon mukaisesti takaisin myyjälle vasta, kun myyjä on maksanut koko kauppahinnan ostajalle takaisin. Siinä yksi syy lisää pyrkiä sopimaan juttu sen sijaan, että sitä käsitellään tuomioistuinlaitoksessa.